2010年11月当前房地产市场形势分析与展望报告.ppt

当前房地产市场形势分析与展望 中国指数研究院 中国房地产指数系统 土地市场需求：10月105个城市住宅用地成交宗数同比、环比均下降，十大城市环比下降40.4% 土地市场价格：10月住宅用地楼面地价环比下降近3成，溢价率低于去年同期 开发投资：同比增速略有上升，绝对水平超过去年全年 供应：累计新开工面积和施工面积均超2009年全年，同比增速处于均历史高位 价格：10月百城价格指数 新房成交：主要城市10月成交量环比涨跌各半，同比以降为主 20个重点城市中，10月住宅成交面积环比涨跌各半（而9月17个城市环比增长，仅3个城市下降），十大城市涨跌亦各半（9月全部增长），其中北京、杭州降幅超过30%，上海下降8%，而广州则逆市上涨64%，主要源于亚运城项目集中签约，该项目10月签约3332套，占全市总成交量约20%。成都、南京、天津、武汉环比增长接近20%，而青岛、杭州、苏州的成交量均出现大幅度下降。 同比来看，20个城市中有14个城市下降，其中北京、上海、杭州等7个城市降幅超过30%。同比增长的城市中，除广州因为亚运城项目增长达80%外，其他城市同比增幅普遍低于10%。 供求对比：销供比普遍低于2009年，6个城市销供比低于1 供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升 供求对比：各城市今年以来出清周期均有所上升 房地产中长期发展动态模型：影响中国房地产市场的主要因素 09年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年累计涨幅不及GDP、人均可支配收入 长期趋势：人口结构和城市化保证了房地产市场未来的高成长性 当前房地产市场形势分析与展望 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2010年10月 全国开发投资：投资额同比增速持续放缓，但仍处于历史高位 全国供应：新开工面积和施工面积同比增速小幅下降，但仍处于历史高位 供求对比：销供比普遍低于2009年，6个城市销供比低于1 供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升 供求对比：出清周期普遍增加 价格：9月百城价格指数 价格：十大城市住宅价格 2010年9月百城住宅价格指数（按环比涨跌幅排序） 人民币存贷款基准利率和公积金贷款利率双双上调 2009年商品房销售面积“超常”增长与信贷超额投放、降息、减税等政策密切相关 09年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年累计涨幅不及GDP、人均可支配收入 重点城市1998-2009年房价涨幅普遍低于同期GDP和居民储蓄存款，但多个城市高于同期人均可支配收入 一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期宏观经济指标，二线城市涨幅相对较小 房地产中长期发展动态模型：影响中国房地产市场的主要因素 谢谢！ 详情请查询 楼市成交量对限购令反应不一 图：14个“限购”城市近一周（10.18-10.24）成交对比 数据来源：CREIS中指数据、 于10月19日出台限购令的大连，在上周（10.18-10.24）成交逆市上扬，涨幅高达163%；其次为三亚，涨幅近70%。 广州、福州上周（10.18-10.24）成交下挫明显，跌幅近70%。 其余10个城市的成交涨跌不一，但幅跌度均不大。 楼市成交量普遍下跌 重点城市跌幅较大 图：2008年至今重点城市周成交水平走势 数据来源：CREIS中指数据、 2008年10大城市平均周成交13.7万平方米 2009年10大、20大城市周均成交水平分别为27.2和22.0万平方米 2010年至今10大、20大城市周均成交水平分别为19和15万平方米 必威体育精装版一周（10.18-10.24），监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌。其中，15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、 32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。 10城市：北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京、武汉、重庆、成都 20城市：10城市和苏州、青岛、宁波、厦门、福州、长沙、合肥、哈尔滨、海口、大连 政策影响解析 对需求的影响 将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性 一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求下降可能性较大 对供给的影响更精准：此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整 中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加 中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加 从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。 对房地产企业的影响 房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境； 房地产企业拿地将趋谨慎，实力雄厚的大企业将在房