北京城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究.ppt

项目基本情况 项目基本情况 项目基本情况 项目地块周边现状 项目地块周边现状 项目地块周边现状 项目地块周边现状 项目地块周边现状 项目地块情况 项目地块情况 项目地块情况 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 地块测算 项目评价 项目评价 项目评价 项目评价 项目评价 项目评价 损益表两方案对比 34.95% 45.65% 税后投资利润率 10 62.55% 81.70% 税前投资利润率 9 22993.92 24559.66 税后利润 8 7664.64 8186.55 所得税 7 10493.87 11208.44 土地增值税 6 41152.42 43954.65 开发利润 5 2379.67 1935.46 财务费用 4 63414.09 51862.04 开发建设投资 3 5303.81 4847.85 销售税费 2 112250.00 102600.00 销售收入 1 全面积合计(万元) 不全面积合计(万元) 项目名称 序号 从目前及未来价格测算看，一期地块非常值得拿。 原因： 地块在市场最不好的情况下，或者产品品质一般的情况下，以目前的土地价格获取，12000元/平米的售价，其获取的税后利润已超10%。说明项目的抗市场风险能力非常强。 一期测算结论： 本案拿一期地块，可操作性强，但有3点风险值得关注！ 风险一：由于项目是旅游配套用地，土地使用年限50年，少于住宅70年，客户购买会有一定的心理障碍。 风险二：目前部分土地出让金未交,并且未办理开工证，并结合此地块的使用性质，银行贷款额度将降低。 风险三：按正规政策办理预售许可证有一定难度，但目前项目已销售产品已经办理了预售许可证。 针对以上两个问题，分别与银行、政府部门沟通。 针对土地使用年限 解决办法： 现状 目前政策未出台土地到期后，不能续签的文件。 未来 整个庄园共80平方米公里，从该地块土地办理手续看，至项目销售时，土地使用年限已过10年，根据地上房屋的新旧程度，可按房改或危改形式，补交土地出让金，延续土地使用年限。 针对贷款情况 银行意见：“项目在满足已办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、开工证的情况下，项目即可获取开发贷款。但由于该地块的性质，放贷额度低于住宅，额度在60%左右。因此最好将建设工程规划许可证，旅游配套设施更改成公寓，这样批贷额度会提高。” 解决办法： 现状 1）可启用集团内部贷款，得到信贷保证； 2）融资方面受银行额度限制，可按60%进行放贷。 未来 1）将修改建设用地规划许可证，旅游配套设施更改成公寓，或者拿到政府对该项目实行绿色通道的文件，以保证合理的销售手续。 2）由土地出让方-优龙在土地出让前期将土地打包办理预售证，可降低我方风险，正常进行销售融资。 针对以上两个问题，分别与银行、政府部门沟通。 针对正常销售情况 土地部门：“地块中1.2万平米已交土地出让金，如果将其变成建设用地，再补交剩余部分土地出让金即可。” 规划部门：“旅游用地配套设施已定，不能改变。按正常程序此部分产品不能销售，但此项目是政府的绿色通道项目，只要区政府认为可以销售，应该没问题。” 建委意见：“将建设工程规划许可证，旅游配套设施性质更改成公寓，办房产证是没问题的。但这是绿色通道项目，或者政府批准发证，房产证也是可以办的。” 项目研究 地块条件 基本定位方向 财务测算 项目原方案主要经济技术指标 ≤18万 总建筑面积 2 〈20 建筑高度 9 320 机动车停车数 8 0.4 绿化率 7 0.21 建筑密度 6 0.348 容积率 5 5000 地下面积 4.2 78000 地上面积 4.1 83000 一期总建筑面积 4 原规划中有2.39万平米酒店，由于考虑到酒店的经营风险，认为方案应调整，调整成全独栋别墅的方案。并且项目为旅游配套用地，可能存在一定的经营风险。 223585.66 一期建设用地面积 3 337710.05 总建设用地面积 1 备注 设计指标m2 项目 项目一期调整后方案主要经济技术指标 0.25 57000 57000 223585.66 面积 （平米） 容积率 独栋别墅销售面积 总建筑面积 此方案仅为项目一期占地22.3万平米的方案调整。其中300平米独栋164套，450平米独栋16套。 出让用地面积 备注 项目 法国园 项目整体调整后方案主要经济技术指标 0.20 容积率 68400 独栋别墅销售面积 68400 总建筑面积 此方案仅为项目一期占地33.77万平米的方案调整。其中300平米独栋189套，450平米独栋26套。 337710.05 出让用