新政影响及市场研究.ppt

成交分析 07年10月开始宏观调控后市场成交量节节下降，于08年2月达到最低点，但市场成交均价变化不大。 08年3-6月公寓市场成交量保持在低位，但价格节节上涨，08年6月由于单价达9万的翠湖天地嘉苑集中成交99套，拉高了市场均价。 08年7-9月成交量进一步下降，但成交价格也有所回落，始终保持在12000元/平方米左右。 成交分析 07年10月开始宏观调控后市场成交量下降明显，价格也略有上升。 08年3月由于汤臣湖庭和万科深蓝有大笔成交，拉高了市场均价。其后价格回落到16000元/平方米的水平。 08年6月由于长城中环墅、白马花园、旭辉依云湾三个高性价比的联排别墅项目上市，加大了当月成交量，但其后数月平均价格和成交量均呈现缓慢下滑的态势。 成交分析 07年10月开始宏观调控后市场成交量下降明显，价格也略有上升。 08年3-4月由于汤臣湖庭，御翠园，兰乔圣菲等高端别墅项目的上市成交加大了平均价格和成交量。 08年5月起花园住宅市场成交量一路下滑，价格波动较大，但总体呈现向下趋势。 成交分析 -51.5% 66055 136077 成交套数 33.2% 13723 10305 成交单价 -55.8% 7519593 成交面积 变化率 08年1-9月 07年1-9月 全市住宅 -51.6% 61835 127823 成交套数 29.1% 12482 9665 成交单价 -56.5% 6458884 成交面积 变化率 08年1-9月 07年1-9月 公寓 -36.4% 2636 4146 成交套数 54.5% 15968 10335 成交单价 -37.2% 545365 868036 成交面积 变化率 08年1-9月 07年1-9月 联排住宅 -61.4% 1584 4108 成交套数 52.6% 26906 17630 成交单价 -60.2% 515344 1294734 成交面积 变化率 08年1-9月 07年1-9月 花园住宅 08年1-9月与去年同期相比成交量减少约55%，平均单价上涨了约30%。其中联排住宅成交量下降幅度最小，仅有37.2%，平均单价上涨幅度也最大，达到54.5%。而花园住宅的成交量下降幅度最大，达到60%。 08年1-9月及同比数据 豪宅销售市场 3097 2003 成交套数 42683 42509 成交单价 580138 510516 成交面积 08年1-9月 07年1-12月 豪宅市场虽然销售速度参差不齐，然而豪宅市场的房价依然居高不下。仲量联行数据显示，虽然市场持续低迷，高档住宅销售市场仍然实现环比增长1.6%，豪宅市场达到1.7%。来自高力国际上海房地产市场的年中报告显示，上半年高端住宅市场价格依然在高位保持平稳上升，信贷从紧的政策并未影响到高端市场。 3万元以上住宅07，08年成交情况 豪宅租赁市场 高档住宅租赁市场基本保持稳定，08年以来，除服务式公寓入住率略微下降至80%以外，高档别墅和高档公寓的入住率始终维持在90%。并且租赁价格除个别月份有所波动之外基本保持平稳。 08年上半年汤臣一品，鹏利海景公寓等高端项目陆续推向租赁市场，目前这些房源基本没有实际的租赁成交。2008年3季度高档租赁物业无新增供应。 二手房市场 上海二手房价格指数在进入08年后徘徊不定，6-9月二手房平均价格不断下滑，8-9月份下滑幅度趋缓，其中普陀、宝山、黄浦三区的下滑幅度最大。 新政影响 新政颁布后,对于我们开发工作的改变在于: 1、接案时更倾向于选择普通商品房，对于别墅及非市中心地段的大户型产品都需要谨慎对待 2、在产品定位时从土地属性出发更多的考虑中小户型的设置，对于大户型产品的设定需要谨慎对待