西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议.ppt

报告大纲 北区之于项目整体的目标与功能 自身条件先天不足，其功能定位必然是南区核心功能的补充与融合 报告大纲 5#楼定位探讨前提及探讨视角 5#的两种方案：方案一为公寓、方案二为住宅 市场角度——公寓除宏府项目，市场平均速度在15-25套/月，1000平米左右 市场角度——区域内可见住宅项目供应不多，但个盘市场实现差异性大，荣城项目表现突出，09年月均销售约6812平米 市场角度——近一年来，项目周边公寓产品月均回款额仅为住宅产品的一半；满足刚性需求的住宅产品回现能力突出 当前市场情况对比：08年5月至09年4月，项目周边的公寓产品月均回款额仅为住宅产品的一半 市场角度——从世联在多个城市积累的市场经验以及西安本土市场表现来看，在市场调整期阶段，以满足刚性需求的住宅产品与公寓产品相比市场风险相对小 世联通过在多个房地产市场的经验积累总结市场周期规律；东南沿海城市在07年四季度率先进入调整期，目前仍然没有明确的市场上升信号，调整期周期应在2年甚至2年以上。 在宏观政策影响下，西安在08年第二季度进入市场顶峰。量平价滞；第三季度市场进入调整期，投资客户渐少，刚性需求突出，从现行调整的城市经验来看，未来一年内延续这一特征的可能性很大 经济效益评价——经济测算基础 附件：公寓开发成本 附件：住宅开发成本 附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项目多应用中空玻璃作为防噪措施，已成为区域购买基本平台要求，故住宅方案在防噪方面没有额外增加建筑成本 经济效益评价——从利润总额和利润率来看，公寓方案整体收益优势显著；但从回现速度与销售周期来看，住宅方案销售周期短，内部收益率高，具备较高的资金收益效率优势 项目发展整体考虑——就项目整体来看，5#楼的投资额、供应量占比较小，其定位的影响局限于项目启动的头三年，对项目整体发展影响有限 5#定位方案评价：如果对启动期回现速度、以及启动资金有一定要求，建议选择住宅方案；如果对南关正街形象、利润率、利润总量相对关注，建议选择公寓方案 住宅方案客户定位——从北区本体资源与目标来看，住宅客户定位建议以市场主流需求为主，以降低市场风险保证前期快速回现，后期南区住宅考虑客户升级与价值提升 本体条件 住宅方案户型配比——若5号楼以住宅为定位，建议建筑形态与6号楼一致 公寓方案客户定位——自身体量不大，建议以市场主流客户为主，保证前期快速回现 公寓方案户型配比——若5号楼以住宅为定位，建议建筑形态与6号楼一致 报告大纲 北区商业定位面临的主要问题：在现有技术限制条件与目标要求下，如何挖掘产品的商业价值 本体条件 本体角度——不支撑形象要求高、楼层要求明确的百货、高端专业店进驻；可以发展昭示性要求高、楼层关注度低的业种 市场角度——市场上3层以上业态主要为休闲、娱乐、办公，承租面积在2000-7000平 市场角度——休闲、娱乐、办公业态承受租金与零售业态相比相对较低，但承租面积大 市场角度——新兴大面积业种种类日趋多元，其选址共同点在于对交通、昭示性有较高要求，对楼层相对不敏感 大面积业种选址要求共同点 对交通、昭示性要求相对较高 对楼层不敏感、租价承受能力不高 整体定位的角度——从项目整体发展考虑，北区可以作为南区休闲娱乐业态的补充，发展与shopping mall相融难度较大的休闲、娱乐、商业业态 项目南区的shopping mall为项目的核心商业； 项目整体定位于RBD，但有一些业态的选址要求与shopping mall 融合性不高，可以将这些业态布置于北区： 主要有两类： 对昭示性要求较高的外向型业态，电器专业店、品牌服装专业店 与shopping mall客群融合度不佳的业态，如教育培训、体检中心等 北区商业发展策略 商业定位 业态业种定位 在裙楼南北两端及中部临街位置分别设置竖向交通，以保证各铺位的竖向通达性 业态业种定位及布局—— 一、二层以服装品牌专业店、电子电器专业店、品牌餐饮为主 业态业种定位及布局——三、四层以KTV、美容、棋牌等休闲业态为主，补充体检、培训、婚纱摄影等业种 报告大纲 以调整后的北区商业开发目标为前提，从市场实现、经济测算、本体条件等角度出发，对三个方案展开综合评价 通过两种算法研究方案一、方案二的经济收益性 方案一、方案二经济测算基础 算法一：若起步租金实现50元/月，第15年实现动态收益平衡；若起步租金实现40元/月，第19年实现动态收益平衡； 算法一：若起步租金实现50元/月，即可在第11年实现静态收益平衡，第15年实现动态收益平衡 算法一：若起步租金实现40元/月，即可在第12年实现静态收益平衡，第19年实现动态收益平衡 算法一：三、四层商业的独立分析小结 算法二：方案一、方案二整体经济效益比较 算法二：方案一、方案二整体经济效益比较 算法二：若着重短期