上海星月国际广场商业项目招商策划建议2010.ppt

* 二零壹零年八月 星月国际广场项目招商策划建议 ◆整体思路 …………………………………………………………………… 3 ◆招商原则 …………………………………………………………………… 4 ◆招商准备 …………………………………………………………………… 7 ◆招商对象 …………………………………………………………………… 8 ◆招商渠道 …………………………………………………………………… 9 ◆招商方式 …………………………………………………………………… 10 ◆招商模式 …………………………………………………………………… 11 ◆招商顺序 …………………………………………………………………… 12 ◆招商执行战术 ……………………………………………………………… 14 ◆奖励商户入驻办法 ………………………………………………………… 15 ◆招商工作时间表 …………………………………………………………… 18 目录 总招商思路为：树立品牌、整体招商、统一经营管理。 星月置业为投资人精心打造了星月国际广场，也提供了一个有极大梦想愿景的经商环境，为匹配这样的建筑、地理、环境......除了迅速建立星月置业的品牌之外，我们大通将为星月国际广场项目引揽知名品牌商家入驻，并提供完善配套的经营管理，提供一个整体招商经营的购物、娱乐、休闲环境。 针对这几方面我们提出以下的意见： 整体思路 招商原则 1 3 4 2 主力店铺商家 次主力 店铺商家 品牌店 中小商铺 遵循1)主力店铺商家 2)次主力店铺商家 3)品牌店 4)中小商铺的招商顺序，逐步推进招商机会，并根据规划的商业区域进行目标明确的主题招商，同时兼顾开发商规划的业态进行招商。 品牌先行－确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划。本项目必须是一个拥有经营主题和巨大创造力的品牌形象商业区，招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。招商初期，着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传经营理念，功能规划、经营优势和项目前景等。 先主力后散户－首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后的原则。 同业差异，异业互补－各主题区虽然为同类业种，但在招商市仍然要有区隔，如产品、档次差异等，保持良好竞争但又能共荣双赢。 多样化合作－建议开发商可以多样考虑，必要的时候与核心主力店的经营单位共同投资，开发商参与核心主力店投资，除了未来可以加强经营控制力度，有利于本项目的长期经营，同时可加强其他商户入驻的信心。 特殊商户的优惠必要－特殊商户是指较高文化、艺术含量，高知名度的经营单位，邀请入驻本项目能够起到增强文化氛围、活跃商业气氛之作用。 先收紧后放松－遵循高品位，低门槛策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。 招商准备 招商办的设立 招商资料的完成 招商队伍的组建 招商对象 全国性连锁品牌占20%，地区性连锁品牌占30 % ，上海市范围内的连锁品牌经营商占50%，同时考虑宝山地区的连锁品牌经营商户。 招商渠道 国内商业联盟－诸如同业公会、全国工商联合会、连锁行业协会、民间商会等，他们都具有庞大的客户资源； 中介机构招商－通过与中介公司联动等方式，发布各类商铺信息，寻找长期商家客户； 国内连锁企业：知名品牌主力店的直接招商，例如星巴克咖啡、耐克体育用品专卖店、屈臣氏等。 主题商业－对名企、名牌、名品进行有重点的招商，此类招商纳入重点客户市场范畴，通过目标市场的细分和筛选来锁定客户。 媒体招商法 展览会议招商法 访问寻商法 中介机构招商法 访问寻商法－建立本项目主要运用寻商法，同时采取媒体宣传和推广活动相结合的方式，帮助项目顺利推进。 招商方式 招商模式 本项目主要采取租赁模式， 部分品牌商户可考虑联营扣点模式， 或者保底分成模式， 充分利用后两种模式来平衡租金 为招商考虑的因素诸多，有工程进度的配合、商业氛围的延伸、各行业的进驻意愿与个别的时间点等等，但是最终我们决定： 五大组团－分区同步，多线进行，前期一餐饮区与休闲娱乐为主要破口，其它为辅，但实施招商过程仍全面布局，同步进行。 招商顺序 区域顺序，以圆筒形建筑为核心，半圆弧向周边扩张。 地域先后－以本地(上海)为主，全国及地区性为辅。 核心 区域 招商目标与区域顺序计划表： 整个项目区域 90% 2015年1月起 整个项目区域 90% 2014年 整个项目区域 90% 2012年2月底 整个项目区域 80% 2012年1月 整个项目区域 75% 2011年11月下旬 整个项目区域 50% 2011年5月中