合肥伟华置业_黄山公园综合体项目项目定位及产品建议.ppt

谨呈：尊敬的开发商及代理公司 本报告要解决的核心问题是项目城市都心化、地段价值最大化 报告的整体思路 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 报告的整体思路 地块处于合肥市省级政务区核心位置，周边交通、配套等优势明显 项目位于合肥市省级政务新区域内，为老城区、滨湖区、经开区、市政务区汇集地带，项目周边地产项目形成一定规模，是合肥最具升值潜力的区域之一 项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施必将齐全 距离规划中的黄山公园步行仅几分钟路程 地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是配套因素和价格因素 项目的优势： 区域价值：合肥141战略的重点发展区域，省级政务新区内，几大区域的交汇处 地段价值：项目所在地，是省级政务新区的起点，同时也在合肥南进的主轴线上，地段价值在合肥最高。省级政务新区内的大盘之一，市场认可度较高 认知度价值：在合肥人心目中，项目地块是未来城市发展连接点，置业的最理想选择地 城市规划：附近南门汽车站、对面望湖美家居将带动周边形成又一繁华商圈 项目的劣势： 外部：周边环境目前较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业配套不全，区域还没有形成高端居住地区的氛围。 内部：拿地成本高决定产品价格必将居于高价位运行。 项目界定： 报告的整体思路 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 报告的整体思路 项目整体战略定位研究思路 目前产品由多层向高层过渡阶段，随着土地稀缺、居住观念的改变，未来几年市场必将以高层为主导 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。 目前合肥市房地产市场，存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争 启示：利用中心区域优势、超越所有楼盘、创建价值体系 项目明显优于其它楼盘的最核心价值是区位价值，是合肥人对于该地段核心位置的认可 我们项目的定位，以市场和竞争为基础，根据目前合肥市场高品质楼盘，我们的定位要符合这个体系，同时寻求价值体系的创新建立。 以现有价格体系为参照，稳健突破 在控制成本的前提下，产品适度创新，将细节做到位，提高附加价值，是项目成功的关键 根据调研，得出结论 客户的购买需求，主要以投资为主，自住需求相比较弱 合肥本地客户和外地客户为购买主力，约各占一半 南区为置业首选，追求巨大升值潜力及未来的环境优势正在吸引部分城区客户 公务员阶层能够承受总价在40-55万之间，能接受55万以上总价客户的数量有限 客户已开始接受高层，认同高层的便利、品质、开阔等 注重小区品质，注重细节，关注园林景观、户型、绿化、物管等因素 高端客户的潜在需求未得到有效满足 客户价值点判定 目标客户共同特征 本项目核心竞争力 报告的整体思路 本项目客户定位 本项目产品定位：以纯高层板式住宅，组团式分期开发 地块具有临街面，其商业价值较高 地块价值分级是建筑物分布、价格分布、启动区选择等的重要依据； 根据价值分布，产品定位建议需要重点考虑的是： 达到定位要求的前提下，尽量做足容积率 如何尽量做大景观面 商业价值最大化 从城市角度，如何营造城市天际线，树立社区形象 根据土地价值判定开发策略 产品定位建议的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 产品定位建议 第一原则：快速销售原则： 由于本地块的规模及产品特性，因而无论在地块的规划设计、风格与目标客户群等特点，提高产品的性价比，以达到快速销售的目的。 第二原则：空间塑造原则： 根据合肥当地的房地产区域状况与居民的生活习惯，结合地块的整体状况，注重地块的利用率，着重空间的塑造。因而，本地块避免出现呆板的兵营式，户型以板式结构为主，主要为南北对流，配合中心园林景观设计，提高对目标消费群的诱导性。 第三原则：提高土地使用率原则： 针对地块的自身特征和合肥本地的消费需求决定，地块的物业类型应该以高层为主式。以此提高容积率，使成为利润增长点，并尽可能多地提高商铺面积，实现利润增长的目标 第四原则：色彩运用原则： 随着人民生活水平的提高，对所追求的居住环境的要求也日渐升高，而这些多体现在建筑和格调上，具体的是体现在色彩的运用上。因而对于本项目地块的色彩运用则更加轻松、明快，体现现代时尚建筑的风格，更能凭借