世联济南银座中心商业综合体项目新政应对策略2010.ppt

“4.15”新政 2010.2-3 2010.2.20 银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》； 2010.2.20 《个人贷款管理暂行办法》出台； 2010.3.8 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台； 2010.1 2010.1.10 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台； 2010.1.12 央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点； 2009.12 2009.12.9 2009.12.17 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年； 开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50%； 2009.12.23 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 出台； 新政解析 政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成 房地产走势 价 开发商 成交量支撑位 跌 1 量支撑价 量 投机需求 需求 ?外生变量 2 量先价后 价格变动 投资需求 居住需求 3 价助涨助跌 新政解析 就短期来看，“量在价先”的 市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果 房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行 3 成交额上升 成交额下降 成交额上升 价量齐升 价升量跌 价量齐跌 价跌量升 价跌量急升 价量齐稳 1 量支撑价 2 1 量支撑价 1 量支撑价 价 3 价助涨助跌 量先价后 2 量先价后 3 价助涨助跌 价助涨助跌 量 ? 在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现 新政解析 价量规律在07-09年全国楼市的整体走势中得到充分体现 0 10 10000 9000 8000 7000 6000 九个大中城市价量走势（无深圳） 拐 点 拐 点 拐 点 1200 1000 800 5000 600 4000 3000 2000 1000 0 2007-1 20000 拐 点 2008-1 拐 点 2009-1 400 200 0 100 18000 拐 点 16000 14000 12000 10000 拐 点 春节影响 拐 点 90 80 70 60 50 8000 6000 4000 2000 0 拐 点 深圳商品房价量走势 拐 点 ? 深圳作为最典型的资金推动型市场，其价量变动领先 其它城市“半步” 40 30 20 新政解析 深圳价量变动领先其它城市“半步”，可能作为后市判断的参照 楼 政 市 府 房价高企 调控出台 成交量、价回落 房价反弹 开发商投资热情遇冷 开发商 市场供需失衡 新政解析 从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来 不可能大幅下降 应对策略的制定 Part4 做好持久战心理准备 态度： 政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大； 手段： 史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期； 情绪： 市场情绪急转直下，需要长时间消化。 传导：调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放。 市场对策 市场还剩几根救命稻草，能走就跑起来 市场对策 城市化进程 基础设施升级 区域规划 人民币升值 通货膨胀 供应阶段性不足 抓紧目前市场有限的利好，充分分析客户，深度挖掘项目价值 准备充足弹药备战下一轮市场轮回 市场对策 销售 开发 拿地 加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场 为下一轮房地产上升周期储备足够的资本 07年政策出台后的市场应对措施 “9.27”政策出台后，对市场的价格和走量都产生较大影响。 07年全国多个地方出台政策禁止在预售证取得前进行认筹。 策略 策略内容 参考对象 应对措施 方向一 顺应政策 停止认筹，按照政策导向重新制定营销策略 万科集团、雅居乐集团 取消依靠认筹等营销活动的营销策略，选择部分低端项目，通过低价走量，降低市场价格实现快速走量，短期回收资金。在政策的调控下实现项目的旱涝保收。 方向二 休克疗法 拉长工期，调整营销节奏重新认筹或转为现房销售 北京像素、佛山保利花园 利用工程节点，拖长工期、延后开盘时间，等待宏观政策或地方政策的利好，在市场变化有利项目营销的节点迅速出货开盘。 方向三 调整前行 正常营销节奏进行，通过资产验证、资金冻结等方式进行认筹 深圳幸福里、中信山语湖 实施品牌营销策略，通过资金验证、身份验证等措施达到