浙江台州椒江地块投资可行性分析报告.ppt

从上页统计图表可以看出： 椒江一年以来的土地放量主要集中在中央商务区周边区域，机场北路以东区域，以及洪家街道以南靠近路桥的区域； 从供应和成交地块在开发区内的分布来看，开发区沿市府大道向西、向东延伸发展的规划布局比较明朗； 成交楼面单价最高为绿城学院路地块5909元/㎡，开发区总体的楼面单价基本维持在3000元/㎡以上、4000元/㎡以内； 实际成交价对比起拍价的上涨幅度较大，基本涨幅在一倍左右。 从本次椒江挂牌地块的分布来看，两地块分别位于经济开发区城市中心轴的东侧和西侧外延区域内，处于连接成熟社区和未来发展区块的交结地带，具有较好的发展优势和较大的发展空间； 在体量上，两个地块属于中小型项目，项目容积率较大，项目定位应为小高层、高层建筑； 本次挂牌地块在起拍价设定上基本延续以前的价格基数； 此次挂牌为4月新政以来，椒江住宅类用地在市场上的首次投放，根据地块的特征，应为地方政府在精心选项后，对土地市场未来价格走向的一次试探。 以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发档次有一定限定，地块较小，难以通过对社区内部环境的营造和居住氛围的倡导进行改善，适宜开发中档、小户型公寓产品的住宅项目；不具备开发高档住宅的先天条件。 项目开发中低档产品和小户型公寓将重点考虑成本，当期主要表现在土地成交价。 由于项目所处位置和地块周边等属性的限定，在目标客户选择上本项目偏重于中间阶层消费群体。对于投资性购房者和高收入群体吸引力较小。 本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 地块周边 项目概况 纬一路现状 纬一路北侧地块现状 规划的台州康乃尔医院 地块现状 施工中的景元南苑 地块东南方现状 规划的尚未修建道路 三 项目概况 ◆本项目位于开发区商业街的东南方，市府大道和东海大道的中间地带； ◆项目北边为景元西苑，东北向隔路而望为建设中的景元南苑； ◆项目东方及南方稍远处为吴叶村自留地及规划中的住宅用地； ◆项目内东南方临机场路尚有未拆迁的简易商铺； 项目所处的纬一路路段及纬一路在三才泾上的桥梁尚未修建； 根据现场情况来看，由于塘岸小区的建筑限制，原纬二路穿过三才泾和塘岸小区向西贯通的规划，在未来几年内可能无法实现，但不会对项目交通产生影响。 棕榈阳光 名豪公馆 丰泽茗苑 白云山一号 景元南苑 东泰市府大道南机东路东地块 五联市府大道北机东路东地块 新宏业高闸浦南机东路两侧地块 华都乃崦路地块 3Km半径圈 项目3Km内竞争性项目及地块 项目3Km半径周边除了西侧白云山一号、丰泽茗苑、棕榈阳光、名豪公馆等；另有在建的景元南苑，规划中的机东路沿中心大道两侧的两个小体量地块，以及新宏业与华都的两个地块。 项目3Km内2009年以来主要成交地块 2061 39553 14649 东泰市府大道南机东路东地块 1650 53328 29627 五联房产市府大道北机东路东地块 4384 98991 54995 华都房产乃崦路地块 -- 204544 120320 新宏业高闸浦南机东路两侧地块 楼面单价（元/㎡ 建筑面积（㎡） 用地面积（㎡） 地块名称 项目3Km内竞争性项目及地块 项目周边已成交地块中，机东路市府大道两侧的两个地块与本案同为小体量项目，位置、交通与配套上也差别不大；本案起拍的楼面单价约为2400元/㎡，相比这两个同为去年9月成交的地块，价格相对偏高，在未来的市场竞争中易于陷入被动。 景元南苑 项目于3月份前后开始动工，现场工程进度目前为主体施工阶段，据悉项目首批房源计划于九、十月份开盘； 项目共分A、B、C三大部分，其中A 、B地块住宅面积135542.57平方米，1262户；C地块住宅建筑面积25929.81平方米，364户。 A地块 B地块 C地块 项目动态 项目概况 地块面积：161472M2 物业类型：高层、排屋 地上建筑面积：约26万M2 住宅户数：1626户 主力户型：120—140 楼盘特色：导入世界先进设计理念，引入水景设计，注入新型生态空间概念 竞争性楼盘个案 100% 1189 合计 备注： 本次共统计15幢小高层、高层，另有10幢叠加排屋未做统计。在统计中4号、6号楼和5号、7号楼一部分户型根据规划设计做出的概算。 3.03% 36 185 四室二厅二卫 6.73% 80 193 四室二厅二卫 3.03% 36 约100 房型未明 38.69% 460 141--145 三室二厅二卫 25.23% 300 132--138 三室二厅二卫 7.06% 84 120 三室二厅二卫 2.78% 33 80 二室二厅一卫 13.46% 160 52---59 一室二厅一卫 所占比例 套 数 面积（M2）