济南高新区七地块商业项目沟通报告.ppt

高新区运营商业物业以社区底商为主，经营模式单一，经营状况一般 高新区在建商业物业状况 高新区潜在商业物业状况 东部人口以传统产业（钢铁、炼油、电力等）企业在岗职工、高新技术企业人员、高档住宅小区居民为主，收入较高，消费能力较强，为商业项目提供了消费支撑力 高新区及其方圆3公里地区内，人口以传统产业（钢铁、炼油、电力等）企业在岗职工、高新技术企业人员、高档住宅小区居民为主，三部分人口各占26%、22%和20%；其次是原住居民（即旧城改造的原城郊村民），占10%；金融保险商贸类企业人员、政府官员、大学和职校师生及其他人员，各占3-6% 各类模式的内外因驱动 竞争项目选择标准： 考察已形成商业氛围的重点区域； 在济南东部市场具有影响力的项目； 目前区域内消费人口主要外流的项目； 与本项目地块能形成竞争关系的项目。 依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式 新城开发关键影响因素 地产市场运作与新城发展阶段密切相关 新城发展地产运作的一般规律 城区扩散效益明显，总体呈现向北扩展，东西两翼延伸的态势 孙村商贸城操作思路一：新城副中心 孙村商贸城操作思路二：产业集群 孙村商贸城操作思路三：规划策划 省内商业集团 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 综合体的运营价值主要取决于人流价值链----内部人流的流通关系 综合体项目运作之关键因素二：搭建人流价值链 确立商圈级别：综合考虑商圈内现有商业规模、业态、档次、租金、辐射范围、客群特点以及未来人口、产业发展、城市规划、商业开发等因素，确立商圈级别 分析现有商圈与其他商圈关系，综合确立综合体内商业体量 项目周边位置现存商业设施状况： 区域消费力主力流向： A、市级商圈 B、次级商圈 规划状况：导致的消费人流动线的转移状况 综合体项目运作之关键因素三：商圈定位 综合比较区域内已经存在的和即将上市的竞争项目，包括规模、档次、业态组合、可达性、经营状况、市场影响力等因素，对综合体商业进行定位。 示例 综合体项目运作之关键因素三：商圈定位 各地块类型操作技术路线 住宅底商 综合体商业 土地一级开发 土地运营体系 新城发展模式 田园新城 产业新城 边缘新城 行政中心新城 国 际 案 例 Stevenage （英国，伦敦） MiltonKeynes （英国，伦敦） 新城发展 模式 TOD交通导向新城 Port Sunlight （英国，利物浦） 筑波科学城（日本，筑波） Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州） 千里新城（日本，大阪） 莘庄（中国，上海） 沙田新市镇（中国，香港） Canberra（澳洲，堪培拉） Brasilia（巴西，巴西利亚） 副中心新城 东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎） 新城发展模式 大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企 资金 环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住 环境 高标准、完善的各类配套 配套 具备生活、居住、工作、休闲等多重功能 功能 产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备 产业结构 新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性 交通 政府在立法和政策上对新城建设给予支持 立法和政策 注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地 规划 关于新城发展模式 新城模式化的地产发展规律 不同新城可以有不同的启动模式，但最终都将历经右表的三个阶段。 对于一个成熟的副中心新城其最终必然会成为城市中心，承担城市功能。 2－3年 2－3年 2年左右 周期 行政中心或商务中心形成； 星级酒店和写字楼； 艺术馆、美术馆； 大型综合性商业； 特色商业街； 各式公寓、小户型； 大量住宅投用，居民迁入，人气上升； 社区普通商业增加； 医院、学校公建配套投用； 公交体系逐步完备； 产业拉动、政府拉动，办公氛围开始萌动; 主要道路畅通 主导工程，如政府办公大楼等形象工程启动；以政府投资为主体的重点项目相继启动； 简易商服配套； 住宅开发启步； 发展 状态 商业地产开始启动，酒店、公寓等物业市场具备； 写字楼市场开始启动；商务办公需求增加； 住宅具有开发机会，以性价比占领市场； 但写字楼、商业等销售困难； 地产开发的机会 价值充分实现 不断升值 价值开始提升 市场进入意愿度低 低价值 市场 价值 城市新的中心 市场全面追捧 区域具雏形，区域中心确立，开始认知。 人气低迷，市场认可度低，观望。 地位 演变 成熟期 发展期 起步期 阶段 新城模式化