2010年苏地圣地亚哥商丘市场调研报告.ppt

苏地 圣地亚哥商丘市场调研报告 策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司 策划日期：2010年6月6日 目 录 宏观经济环境分析 宏观经济环境分析 Contents 国十条 国十条 货币政策 一：存款准备金利率上调 央行再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。短短42天内两次收紧流动性，业内预计此举冻结银行超过6000亿元资金，央行连续两次上调了存款准备金率，达到16.5％，仅次于历史最高记录17.5％。 政策解读：存款准备金率的上调主要为应对国内通胀的压力，防范金融风险，而对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发商贷款压力，尤其是对资金实力薄弱的房地产开发公司尤为显著。 二：七折利率优惠取消 中国银行在业内率先取消首套房利率7折优惠幅度，各分行视情况可上调至8.5折。继续二套房贷政策全面收紧之后，首套房贷也即将关上7折利率的“大门 政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求。 税费政策 一：二手房营业税优惠取消 2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。 政策解读：延长营业税营业税免征期降低了投机炒房的利润点，延长了投机炒房周期，一定程度上规范了二手市场秩序。 二：《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》 2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。以户为判断标准导致部分刚性需求起到了抑制作用 规范土地交易 加强销售管理 2010年4月19日，住建部发布通知： 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处等。 政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但从市场调研情况来看，该措施由于应对方式诸多，加之地方政府的执行力度偏软，难以在市场销售行为中产生真正的效果。 小结： 此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求； 土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量； 土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨； 二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出； 销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为； 问责制明确了地市政府的职责，加大了地方政府只能单位执行政策的力度。 房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大 房地产投资保持高速增长 商品房开工建设与销售 住宅市场投资 商品房销售价格 小结 全国商品房开工建设与销售面积同步增长，市场需求仍然很大。 目前房地产住宅产品占主导地位，比例在70%左右。 全国商品房销售价格持续上涨，但受宏观政策影响较大。 GDP发展稳步增长 GDP与省内各市比较情况 可支配收入平稳增长 产业结构不断完善 城镇化率加速发展 城市化进程可观 小结 城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。 按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。 房地产投资额高速增长 商品房销售面积剧增 各物业销售比例失调 潜在市场预测 城市发展格局及规划 板块划分 商丘目前主要在售项目一览 城西区域内项目分析 主力户型面积区间分析 建筑风格对比 细部特征分析 区域内客户群体 小结 神火大道板块项目分布 神火大道板块项目分析 建筑风格对比 区域客户群体 小结 经济开发区项目分布 经济开发区板块项目分析 建筑风格对比 区域客户群体 小结 项目基本