江苏常州大华项目营销报告.ppt

;市场篇 市场阅读/客户分析;城市阅读 解读“新北”， 解读“飞龙居住生活区”;地处长三角核心腹地，距上海180 公里, 距南京140公里，距杭州200公里 北临长江，南濒太湖 沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过 现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、天宁、钟楼、新北和戚墅堰五个行政区;城市阅读：城市经济;二期;整体布局： 常州北枕长江、南携太湖，以老城区为中心，以武进和新北为重点，构筑“一体两翼八组团”的城市框架 南翼：包括湖塘和武南两个组团 北翼：包括新龙、新港两个组团;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;《省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见》十条措施出炉 十条措施分别是：加大廉租房住房建设力度，加快推进经济适用房住房建设，全面实施全市危旧房（棚户区）改造，鼓励支持普通商品住房消费，认真落实住房转让相关优惠政策，合理调整商品住房供应结构，调整完善拆迁补偿安置政策，支持房地产开发企业的合理融资需求，切实改善对房地产开发企业的服务，进一步加强对房地产市场的监测和管 ;国务院常务会议出台鼓励普通商品住房消费的三大政策 加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化，被业内称作“国三条” 政策延续了此前出台的改善型购房优惠等政策，不仅进一步放松了二套房的房贷，还将二手房营业税的征收年限由5年缩减为2年 政策原文：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 政策原文：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税。将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;市场篇;政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;政策导向逐渐利好地产 土地成交量放大，但价格走低 供需比逐渐增大，未来竞争激烈 市场观望氛围浓厚，虽然救市刺激，但观望者较多 客户需求以自住为主 成交价格随成交量的变化波动 户型两极化，高价房抗跌性强 品牌开发商进入，产品品质提升 进入大盘竞争时代;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;市场篇;本案;区属;板块内项目以经济型产品为主，品牌标杆项目舒适型产品比例高于平均水平;板块内;银河湾第一城;品牌和内部景观打造吸引客户，以舒适性户型为主;赠送面积手段大量运用;凯尔枫尚;借力青枫公园和内部景观打造新加坡风情社区;88（2-2-1）;世贸香槟湖;【战略定位】 通过品牌+规模+物管+人工湖泊+品质等全方位营造大规模综合性高档社区 【产品组合】 小高层、高层和别墅组合。沿水系分布别墅和景观小高层与周边高层公寓形成围合之势。独栋产品位于人工湖周边 受市场环境影响，二期由原来的普通公寓改为先启动沿湖独栋别墅 【面积区间】 高端定位户型面积以舒适型为主 【客群分析】 全市性高端客群 ;步入式衣帽间;供应——板块内以高层普通公寓为主，品牌标杆项目产品线完整 产品——板块内以经济型户型为主要供应。品牌项目舒适性户型占较大比重 价格——区域均价3800~4300左右，标杆项目均价在5000~7000之间 户型——落地飘窗、空中花园等赠送面积手段成为基本配置 客群——区域性客户为主，标杆项目以景观资源、教育等引擎吸引全市性客群 ;当前市场;消费者特征： 　主要是区域客户，由于居住习惯及生活形态原因，客户热衷于区域置业 目前常州主要客户分为两类：改善型、安置型，这也要求开发商对于项目品质要求更高 区域客户更加注重配套、交通等生活设施 　生活圈子较为固定，亲戚圈、朋友圈、邻居圈，具有一定的联带效应 小高层、高层接受度逐渐增高 常州客户主要以居家型为主，因此比较考虑住房舒适性 从事职业多为政府部门及事业单位工作人员、教师、医生、私营业主等 对产品的需求： 　基于居住习惯，偏好多层产品，而小高层等产品接受度提高 追求舒适性，对户型要求偏大 对地段、社区、环境、邻居比较挑剔; 04 06 08 10 12 14 16 18;拓展客群 10%-15%;六大矛盾 区位/户型面积;项目篇;项目篇;项目篇;项目情况----交通情况;地块分析：地块周边配套;项目篇;项目情况----规划;项目情况----产品;项目情况----户型;项目研判—综述;项目面临的几大矛盾点;超级大盘 英伦建筑 产品丰富 商业配套 有少量水资源 未来