2010年成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位.ppt

二、温江区域空间发展格局 东部居住区： 老城区 新城区 中部教育科研区： 大学城 西部工业集中发展区： 海峡科技园 解析： 一、温江商业空间分布状况 二、温江主要消费市场 现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主要商业场所包括： 文庙步行街： 运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜市场 人民广场： 人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运动休闲服饰； 其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、网吧、影院、电器、培训学校 街铺： 东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业 大南街以女装、鞋帽、 化妆品、美容美体为主 三、温江商业品牌与档次 档次：以中低档为主 商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2 知名运动休闲品牌十分有限，仅有： Kappa、班博、李宁、Vero moda、Jackjones、鳄鱼恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威 知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保罗、杉杉、鄂尔多斯 化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品 消费群体 绝大多数为温江地区居民 难以吸引区外消费者 经营状况 文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所；人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调 解析： 温江老城区商业以满足居民日常消费等功能为主； 商家及品牌资源有限，居民本地消费以中低档为主； 目前温江老城区尚无的大型复合商业，且发展空间有限。 根据上述分析与依据，整合匹配商家资源，我司提供二套业态定位建议案。。。。方案一：整体租赁方案二：目标分租 由品牌商家一次性整体承租（如：人人乐等） 此方案的具体业态分布由商家自行规划 方案一：整体租赁 项目商业业态定位 方案一 优势： 快速消化，便于资金快速回笼 便于产生品牌效益，快速提升项目整体形象 开发品牌与商业品牌强强联手，实力鉴证，便于提升企业形象 减免开发经营管理成本，业态统一规划。 劣势： 不能依据楼层，位置的不同，有效实现租赁价值最大化 主力店自主性过强，一旦撤场将会对项目造成过大负面影响 根据区域特点，项目特点，消费结构，进行合理分析，使商业业态有机结合，实现商业租赁价值最大化。 方案二：目标分租 项目商业业态定位 方案二 地下建筑空间设计 -2F: 车位； -1F: 大型超市，车位。 为了与临近的家乐福形成差异，在商超的选择上应从品质、货品、经营模式等方面考虑，比如生鲜板块强势的“人人乐”，货品具有特色的“屈臣氏”等等。 目的：把非价值贡献型商家放置于商业价值口岸较低的地方，同时带动1、2楼的人气，最大限度发挥1、2楼的商业价值（口岸好，人气足）。 -1F规划布局 -2F规划布局 1F业态布局 特色餐饮 酒店配套 B区 A区 时尚女装： 业态：品牌服饰、鞋/皮具、香品 品牌： 鞋/皮具：思加图、百丽、FION。。。 服饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。 香品：欧泊莱、欧莱雅、伊丽莎白雅顿。。。 解析： 商业临街面规划品牌服饰形象店，提升项目的整体品质感。 中庭规划为香品区，以快速消费品的高回头率保持商业不同季节的基本客流量。 后区规划鞋区，此类商品稳定客源配合季节性推广活动，提升商业人气效应。 品牌服饰 香品区 鞋/皮具区 A区：精品百货 B区 餐饮： 业态：品牌餐饮、特色餐饮 品牌： 品牌餐饮：大型酒楼。。。 特色餐饮：优之良品、特色小吃。。。 解析： 一层分割为小面积零铺、使商业租赁价值最大化，且小型餐饮更能聚拢人气。 距离百货最远处预留品牌餐饮的展示大堂，让上层的餐饮娱乐商户更具备可操作性。 方案二 A区 潮流风尚馆： 业态：时尚女装、配饰、内衣 品牌： 女装：艾格、秋水伊人、。。。 配饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。 内衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。 解析： 前区规划品牌潮流女装，配合外立面形象展示。 中庭（或自动扶梯扶梯口）规划为配饰、花车，以小额或优惠产品吸引客源。 后区规划内衣区，符合产品的私密性要求。 2F 业态布局 A区：风尚馆 B区 配饰、花车 女装区 内衣区 B区 餐饮： 业态：品牌餐饮 品牌： 品牌餐饮：大型酒楼、火锅城。。。 解析： 二层设置大型品牌餐饮，便于一次性整体租赁，缩短招租周期，相对一层更为便宜的租金让商家和开发企业共同双赢。 方案二 品牌餐饮 酒店配套 3F 业态布局 A区：名仕运动馆 商务茶楼 B区 休闲运动 A区 名仕运动馆： 业态：品牌男装、运动服饰、特卖会 品牌： 男装：雅戈尔、利郎、与狼共舞、波司登。。。 运动：阿迪达斯、耐克、卡帕。。。 特卖会：所有品牌的特买品及厂家临时展位 解析： 前区规划名仕男装，配合外立