2010年房地产新政后_流动性过剩下的房地产市场走势.ppt

10月全市价格仍上涨7%，一手房市场处于调整后价涨量跌的状态 新政后，中原二手成交量迅速下滑，受评估价征税谣传所影响，数据指标的表现均好于415新政后 租赁成交逆市上扬，自415政策调控后，市场租金每月都在增长中，10月份的租赁价格创历史新高 而从区域的情况来看,关内租金基平持平，关外租金上扬 供应方面：房地产企业压力测试 一般而言，开发商的存货消化周期控制在2年以内是相对良好的运营状态。按照目前今年的销售速度和存货量，几大上市房企目前的消化周期均处于较为合理的水平，但如果销售量下降，几大上市房企将出现存货销售压力。 住宅限购,商业地产投资热情高涨，成交量高位运行 限购令”导致资金外溢，深圳客重返惠州、东莞等市场，新政下，惠莞两地楼市成交量不降反涨 一月内连续两次上调存款准备金率，适度宽松货币政策开始转向 11月央行连续两次提高准备金率，这已经是今年以来已经五次动用准备金率工具，目前存款准备金率已经达到历史高位，同时也意味着适度宽松的货币政策逐步转向稳健。 香港经验：限制出让而非限制购买 在联汇制下，美元的量化宽松政策令香港面临前所未有的流动性压力，资产泡沫正在扩大，香港楼价不断上涨，令港府出台政策抑制楼价，打击短期炒卖，财政司长曾俊华19日宣布，在现有4.25%的物业印花税上，加征额外的印花税。 从11月20日起，买入的物业在6个月内转售，除了缴交4.25%的物业印花税外，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税； 6至12个月内转售，特别印花税税率为10%； 12个月至24个月内转售，税率是5%。 即：半年内转手的物业，共需缴交占交易金额最高19.25%的印花税；半年至一年内需要缴纳14.25%的印花税，1-2年内这需要缴纳9.25%印花税。 需求方面——内因：国内流动性泛滥 通胀压力增加资金有保值增值需求 目前国内的流动性可谓空前泛滥，这是本次调控与2007年调控最大的不同之处，长达1年多的低利率水平、宽松的通胀预期已然转化为较为严重的通胀等使得大量的货币资金涌入楼市和股市。 2010年前三季度GDP增长7.7%，与此同时，第三季度末M2同比增长29.3%，M2增速远大于GDP增速，通胀压力大，货币加速贬值。 经济环境的变化 2007年底 2010年 外围经济环境 金融海啸爆发，经济逐渐步入萧条 量化宽松的货币政策刺激经济回暖 利率水平（五年期贷款利率） 7.83% 6.14% 货币政策环境 从紧的货币政策 2008年下半年至今实施适度宽松的货币政策 CPI涨幅 6%-7% 3%-4% GDP涨幅 2007年全年增长11.4% 前三季度7.7% M2增速 2007年底同比增长16.7% 第三季度末同比增长29.3% 需求方面——内因：资金充裕 购房者贷款依赖性低 限贷令的政策影响主要是对那些贷款依赖性高的购房者作用较大，在目前的深圳市场，三分之一以上的购房者根本需不要贷款，而是一次性付款，足见市场资金的充裕性。而这部分资金很大部分流向豪宅物业，一定程度上推高了房价，中原成交来看，购买400万以上住宅的购房者中一次性付款比例明显高于按揭付款的比例。 深圳中原二手房成交一次性付款客户的比例 10月二手房购房者购房总价段分布 数据来源：中原地产数据平台 供应方面：开发商资金链较为宽松，大型房企现金流较2007年底有明显好转 元 2007Q4 2008Q2 2010Q3 万科A -10,437,700,000 -1,488,890,000 -1,207,360,000 金地 -6,309,100,000 -1,474,330,000 -1,415,250,000 招商地产 -4,002,590,000 -3,170,460,000 -2,238,070,000 保利地产 -9,375,800,000 -6,447,710,000 -26,107,600,000 世茂股份 503,981,000 -262,007,000 -1,736,260,000 北京城建 -205,844,000 -190,998,000 -519,071,000 福星股份 28,968,200 316,712,000 -864,697,000 首开股份 1,593,760,000 -1,743,000,000 -3,959,680,000 陆家嘴A 338,549,000 -1,437,860,000 -1,947,680,000 泛海建设 2,721,800,000 69,288,600 -2,598,130,000 栖霞建设 -726,421,000 -701,092,000 143,188,000 金融街 -328,516,000 -1,975,810,000 -6,024,7