天津靖江鑫园推广策略沟通稿2010.ppt

项目形象推广策略 销售节点安排 优化建议 1 案名更改 目前中国居住强调所谓“乐居”生活，阳光乐庭突出了快乐生活的本意。 案名是针对项目的产品定位和市场传播定位，创作项目案名或传播案名，并向客户有效的传达项目的销售主张。 阳光 优化建议 2 楼盘的形象概念是为业主赋予一种生活态度，帮助客户更好的畅想未来生活的美好，舒适的居住理念，以及将来生活的憧憬及盼望。 给楼盘赋予概念 畅览王受之先生的《微风吹过圣芭芭拉》 心中浮现出一幕幕闲适美景，小镇的恬静与慵懒，生活流淌着缓缓的节奏，身边仿佛弥漫着一种历史的陈香，人文的精神、建筑与园林自然的融合，没有一丝的矫揉造作，自然之中一切自然而然。这就是一种与众不同的气质------也是《微风吹过圣芭芭拉》所向往的慢城生活。 让我们住在王受之先生的《微风吹过圣芭芭拉》 ——拥有慢城的生活。 赋予概念 优化建议 3 配 套 升 级 园林升级 配置升级 备注：现有配置不 了解点到为止。 PART4. 推广节奏 本章概要 营销思路 推广节点 营销思路 结合宏观政策面分析抗风险性较强的项目特点：产品/客户/价格/营销 回归产品打造。具有较高的产品质素，产品卖点鲜明. 客户发生变化，客户营销随之改变。受政策调控影响，投资客退场。自住客关注点集中在社区感/生活便利性/户型实用性等居家因素，销售主打卖点契合客户关注点。 价格趋于理性，不以牺牲速度来博取高价。 营销策略迅速调整，客户／形象营销成为重点之一。如 “业主活动”有力促进成交；品牌营销活动配合到位的工程展示，树立起较高的市场形象，成为高价的有力支撑。 提升本项目抗风险抗性方向：价格策略维度 准确摸查客户心理价位，合理定价。受银行信贷门槛提高、货币紧缩的影响，总价成为影响成交的一大因素。在前期蓄客中，通过销售人员与客户的反复沟通，为本项目制定合理价格体系。 创新的付款方式，促进成交。 通过销售人员对客户的深入接触，梳理所有可能促进成交的因素（如：灵活的首期款），并对开发商提出可行的解决方案，对困难各个击破，保证销售目标的达成。 灵活的价格策略。 在风险多变的10年市场，价格策略要根据市场反应做出及时调整，这对销售和策划团队的配合要求非常高。 营销思路 简略沟通稿 前言： 按考题要求结合当前房地产宏观政策及项目自身情况，阐述提升该项目价值（或品质）的思路，并围绕着开盘时间节点开展推广动作，本报告从房地新政研究、区域竞争分析、项目优化建议、推广节奏等四个方面进行分析和概述。 目 录 PART1. 房地新政研究 PART2. 区域竞争分析 PART3. 项目优化建议 PART4. 推广节奏 PART 1. 房产新政研究 本章概要 4.15新政出台的背景 当前政策解读 个人初步判断 4.15新政出台的背景 房价持续快速 上涨，一线城市 疯狂上涨 国家对房地产 市场调控有如 “隔靴搔痒” 市场上投资、 投机行为显露 盛行迹象 价格 政策 市场 当前房地产市场的几大表现 09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09 年1季度上涨16％。 一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％ 二线城市：四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47％ 当前新政策的解读 国内房地产市场从02年至今，主要经历了两次宏观性信贷调控：07年的 “9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。本次4.15新政与9，27新政相比力度更为强大。 10年新政核心内容为： 90 平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利 率的1.1 倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风 险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 暂停发放购买住房贷款。 “京沪深渝”将成为特别房产消费税试点地区 相关报道： 4月20日下午，重庆市财政局局长刘伟表示，此前部分媒体所发布的“重庆特别房产消费税方案已获批”的新闻不属实，目前国务院并没有批准重庆市上报到财政部的特别房产消费税方案。该消息还透露，房地产特别消费税的发起地点为重庆，试点地区目前定在京沪深渝。 待续出台新政 政策的严厉程度前所未有，大超预期。 措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。 严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调