四川德阳青衣江项目产品定位营销策略报告2010.ppt

建筑布局建议示意图1 建筑布局建议示意图2 户型配比建议 目前市场主流户型及去化分析； 未来价格及户型发展趋势； 客户重点关注的户型因素； 建筑创新拼合方式 在户型上，满足高端客群的居住需求，同时又必须具有前瞻性及创新性。 户型创新建议——空中四合院 引入空中四合院概念，空中休闲平台；空中花园得以实现； 充分考虑通风采光因素； 充分考虑空间布局及利用率，注重功能性； 户型分布原则 项目分期开发建议 卖场选址建议 强调大户型对景观的占有性，以及较高私密性，良好的朝向； 同类品质房源相对集中分布； 从开发周期上看户型搭配的合理性； 具体执行 布局原则 临公园侧同时临路，户型布局宜谨慎，建议红线后退后以大户型为主； 内部通透可观中庭景观，同时可观公园的楼栋集中布置项目大户型房源； 中小户型房源可布置在社区周围临路侧，朝向上照顾对社区景观资源的占有； 如何营销 与项目运营节奏相配合整体包装推广的整合策略 青衣江中线 莹华山路 秀山街中线 扬程渠 30米 高压线迁改后建设 南部高压线改迁完毕后方可动工，给工期带来一定不确定性； 因此建议先开发靠青衣江中线部分。 率先呈现售楼部、景观示范区，为项目营销铺路； 一期开发区域 二期开发区域 北 项目案名建议 项目案名确定原则： 高度概括产品内涵和特征； 满足项目差异化的推广需求； 具品质感、接受度高 首推案名 凯辉·丽府 蜀北·紫云府 依云府 俊园 河畔人家 旌河荔园 公园首座 备选案名 营销前置条件 地块基本凭证，地块内待拆迁物较少； 除靠杨程渠一边高架电网，拆迁延后，其他区域规划确定后即可启动； 三国景观生态走廊5月即竣工，外部环境不须重新打造； 前期筹备工作2010年2月启动项目规划，预计7月完成前期开发手续 预计入市时间：2010年年底或2011年年初 蜀郡 锦都 锦都 锦都 蜀郡 如何做产品 定位已明，关于项目产品和规划，更多的思考 建筑风格定位 依托三国文化景观走廊和文化大盘定位，打造—— 现代中式产品 产品总体风格定位 骨子里的中国风、时尚场 城市氧房 · 都市雅居 现代中式：建筑风格鲜明，浓厚的蜀国气息，与三国景观走廊遥想呼应，构筑文化大盘的产品基础和产品突破点 森林园林·绿意生活场 中式园林风格 园林景观规划定位 内中式园林，外三国文化生态景观带内外遥想呼应，构成完美的内外和谐；为业主们营造了多变、和谐、自然、毫无造作感的生态绿意场的印象 与中式建筑遥想呼应，打造现代中式景观园林—— 园林景观定位 中式园林景观规划建议 1、以中式园林的节点处理手法为核心，丰富中式人文景观，如廊桥、栈道等，配以传统的竹、梅等植物点缀，烘托主题性景观.如:假山\喷泉\对弈台\小型湖景等 2、尽量体现住区园林的层次感、私密性，整个庭院均处于阳光绿意与山林的笼罩之中，通过缓坡、雕塑、小品与大中庭融汇。新奇感与神秘感令人惊叹。另外使用一些中式符号的小景突出中式社区的主题。 项目指标梳理 政府定制式规划指标，深度研判 　 　 ≥35% 绿地率 3.6 住宅容积率 ≤18% 住宅建筑密度 3.8 总容积率 ≤30% 总建筑密度 居住用地 （可兼容商业） 土地性质 55608.02㎡ 净用地 建筑通透率≥40% 青衣江路 莹华山路 秀山街中线 扬程渠 ≥100米 最低33层 ≤80米 最高26层 ≤80米，最高26层 50米 ≤60米，最高20层 30米 高压线迁改后建设 北 ≤3.4-3.6 ≤3.3 ≤3.0 ≤2.8 ≤2.7 ≤2.5 住宅建筑容积率 ≤18% ≤20% ≤20% ≤22% ≤23% ≤24% 住宅建筑密度 项目规划指标限制较 多，大大制约了项目的发展方向； 限制本案必须采用点式高层的形式，限制了项目的多形态发展； 90平米以下住房比例不小于40%，制约户型面积配比； 商业要求占比不高于4000㎡，使得商业不得不立体发展； 扬程渠30米范围需拆迁，制约项目工期及分期发展。 硬指标梳理结论 集中商业规划要求； 城市高差，点式开放式布局； 红线要求，临街人行道路规划； 市政硬性要求及道路规划； 纯居住社区+集中配套商业 如何规划 项目规划总体原则 与周边环境和谐共存 综合城市功能考虑 区域项目差异化 符合政府规划要求 同类型项目借鉴 项目规划模式提出 项目规划借鉴规划参考 位于城市新区； 与项目地块规模或形状相似； 与地块交通环境相似； 规划指标的相似或规划后符合指标要求； 南延线·大城际——18-32层高层电梯公寓 项目位置：成都天府大道南延线华阳段 项目指标： 占地：40亩 总户数：825户 总建面：10万平米 容积率：4.2 绿化率：45% 市场表现： 08年逆市以4200元/平米区