2011年2月重庆潼南开发区项目整体定位及发展战略报告.ppt

城市未来新区发展方向、区位陌生、但以产品和园林展示制胜，减弱客户陌生区域感 建发地产在长沙的第一个项目，也是长沙政府标志性新城的组成项目 湘江北尚 规模示意图 项目示意图 同等规模、同等容积率　　该项目与本项目同属于中等规模项目，容积率相当 区域属性：城市核心边缘 该项目位处长沙开福区，区域内将建成以图书馆、博物馆、音乐厅为标志，配套以超五星级酒店、滨江风光休闲公园等集文化、休闲、商业和高档住宅为一体的城市新区。 客户对区域认知存在一定抗性 长沙客户对开福区域也存在抗性，长沙客户心中的工业区 　　　　　　　　　　　　 项目区域竞争激烈，湘北与周边竞争楼盘处于同一价格区间，本项目极易被截流客户 天健芙蓉盛世 君悦香邸 湘江北尚 08年末，北区板块渐冷，新河三角洲片区，客户看房由南向北的顺序，本案若无明显价格促销动作，极易被天健和君悦截留客户。 北 南 周边竞争 规划立势 项目由6栋纯板式小高层、高层住宅组成，分三期建设 推售次序 一期开盘：2007年6月9日 二期开盘：2007年8月11日 三期开盘：2007年12月16日 ?一期、二期推出时间点正逢长沙市场高热度时期，项目销售顺利，当期推盘销售率均超过95%； 一期项目入市销售均价不足4000元／平米，后期持续走高至三期入市已达到5300元／平米; 开发前期适逢市场高热时期，一二期快速出货，销售均价持续上扬，三期推出遭遇淡市冲击 自2007年6月第一次开盘以来，项目均价持续上扬，一期、二期销售火爆； 项目三期开盘正处于市场急剧冷却时期，三期住宅可售面积占住宅总可售面积的52.31%，住宅可售套数占住宅总可售套数的48.94%，推出量多，且推出时间节点逢市场冷却期，销售压力和销售难度骤然增大。 一期 二期 三期 淡市营销 把握两大核心发力点获淡市成功热销：发挥产品力优势，抢占区域产品推售空缺的机会； 赠送一半面积的近20平米超大入户花园，可自由创意，随心改 自由创意四房 随心改任你变 样板间实拍 区域内竞争项目四房产品较少或四房未作主推，因此本项目四房大户型推售把握区域市场推售空缺机会，３栋景观楼王151平米4房单位； 本项目产品相较于竞争项目，户型结构更合理，赠送面积更大，产品功能性更强； 发挥产品力优势 20000米生态园林以生态休闲为主旨，两大庭院通过6米架空层衔接； 下沉式中庭广场及自然水池的设置增加了小区的活力与灵气 ； 91米超宽楼间距，生活的不同在于生机盎然的花木与倍加宽敞的视野 引领新区的新生活理念——以生态和休闲为主旨，打造“移步换景”的大纵深景观空间 淡市营销 把握两大核心发力点获淡市成功热销：发挥中庭景观优势，抢占景观敏感型客户 项目展示 ：通过一系列展示园林、小品、商业、样板房等增强客户体验感受促进成交 入户小径：通过苗木层叠达到曲径通幽的境界，步入更显温馨 行道树：乔木、花台、灌木、草皮自然生趣 本案苗木搭配层次感较强，细节温馨 雅趣横生 园林小品显现生活品味 围棋室中式韵味纯正 商业包装到位，气氛浓烈 淡市营销 08年市场形势下，三期全年实现均价呈下降态势，但营销把握住了市场脉搏，成就项目淡市销售奇迹 年初在5000多的高价下，又逢传统销售淡季，走量不理想 4月以后，销售相对平稳走量，进入销售成熟期 灵活运用价格手段把握市场，出现三个成交高峰 08年湘江北尚三期住宅实现均价与成交量 实现均价 月成交量 08年总体实现均价4510元 淡市营销 08年实现项目销售金额1.83亿 纯板式生态建筑，方正实用，南北通透， 9米宽阳台，采光性能好，给生活一个健康的理由； 新区生态建筑 精心打造下沉式中庭园林 持续营销展示 发挥产品力优势 20000生态园林＋下沉式中庭广场，苗木搭配层次感较强，细节温馨，尽显绿意人居之美 通过项目楼王单位的推出完成企业品牌提升；产品功能性强，契合市场需求； 展示持续引爆市场，通过不断的园林展示、销售中心整改开放、样板房展示开放等营销与工程的配合奠定项目的核心价值，形成强势卖点 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，通过产品力及中庭景观优势的发力，结合全方位的营销展示获热销 案例小结 项目发展战略及整体定位 发展战略 形象定位 客户定位 PART 5 发展 我们怎样才能建立项目的高度？——写在前面的势差理论 与政府合力重塑区域价值，提供的不仅仅是住宅，而是一种阳江人梦寐以求的城市生活 区域限制——区域的不够成熟和规划上的不利难以形成高端项目形象标杆； 概念不足——单纯的风情概念不易打造高品质形象，且容易陷入区域单概念项目炒作同质化的窠臼 地块四至——本项目地块四周的规划限制导致我们难以用大配套的方式获取核心竞争力； 势差理论：当物体被拉到一定的高度时，获得的势能可以转化为动能