厦门英环路南侧滨海西大道西侧地块投资分析报告2010.ppt

1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位 第四章：项目定位 客群定位 客群描述 项目客群主要为当地居民（二次置业，换房族）和集美学村、大学城等大、中、小学教职工及泛公务员为主，以及部分中小私营企业主和周边城市投资客群。 客群定位 教职工及泛公务员全体； 片区旧村改造衍生的本地居民居住条件升级需求； 中小私营企业主； 部分投资者及候鸟型客户。 项目定位 形象定位 项目定位 规划总平图 规划效果图 轻盈明快的建筑色彩，简洁挺拔的极富韵律的外立面细部构件，充分展现了现代简约建筑风格，形成了极富滨海特色的建筑风格。 产品定位 项目定位 户型 面积（㎡） 比例 单身公寓 40-50 10% 二房 80-100 40% 三房 100-120 35% 四房 140以上 15% 户型配比 根据地块的规划条件，本项目户型建筑面积144㎡以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上。而根据项目的客户定位及周边市场环境，结合项目的客群定位，建议项目主力户型以中高档品质，90-120㎡二——三房中小户型为主，搭配部分大户型产品，主要满足中产阶层消费者需求。 价格定位——可比回归分析定价法 项目定位 依据区域房地产市场的发展现状，结合目前商住项目的产品特征，选取7个主要的影响因素。分别为地段、配套、建筑品质、项目规划、开发商实力及信誉、户型设计、停车位数量。这7个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。 定级因素 指 标 地 段 A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。 配 套 A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。 建筑品质 A.产品的设计；B.建筑的质量。 项目规划 A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。 开发商实 力及信誉 A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况 户型设计 A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。 停车位数量 A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度 项目 名称 建筑 形态 地址 销售 状态 住宅售价 （元/㎡） 商业售价(元/㎡) 车库售价(万元/个) 开发商 特房红树康桥 小高层 印斗路南侧、浔江路西侧 尾盘 7000 16189 15 厦门经济特区房地产开发集团有限公司 海聚天下（颐海嘉园） 多层;小高层 集美新城区中心 售罄 6862 12 厦门集美建设发展公司 泉舜泉水湾 小高层 乐海路（嘉庚体育馆东南侧） 预售 8954 12656 15 厦门泉舜房地产有限公司 规划项目 小高层 英环路南侧 规划 待定 待定 待定 待定 可比项目选取 为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取上表中所列3个与本案具有可比性的楼盘作为比较标准，依据可比回归分析定价法求取本案住宅、商业店面、车库的公开市场客观合理价格。 分值的判定与计算 项目 权重 特房红树康桥 颐海嘉园 泉舜泉水湾(二期) 本项目 地段 0.3 5 1.5 4 1.2 5 1.5 4 1.2 配套 0.1 5 0.5 4 0.4 5 0.5 3 0.3 建筑品质 0.1 5 0.5 3 0.3 5 0.5 5 0.5 项目规划 0.1 5 0.5 5 0.5 5 0.5 5 0.5 开发商实力 0.2 5 1 5 1 5 1 5 1 户型设计 0.1 5 0.5 4 0.4 5 0.5 5 0.5 停车位数量 0.1 5 0.5 4 0.4 4 0.4 5 0.5 合计 5 4.2 4.9 4.5 相关分值分析 楼盘名称 楼盘得分x 销售均价y xx yy xy 特房红树康桥 5 7000 2535000 颐海嘉园 4.2 6862 17.6428820.4 泉舜泉水湾 4.9 8954 24.0143874.6 合计 14.1 22816 66.65 176261160 107695 规划项目 4.5 　 　 　 　 住宅部分 商业部分 楼盘名称 楼盘得分x 销售均价y xx yy xy 特房红树康桥 5 16189 25 262083721 80945 泉舜泉水湾 4.9 12656 24.01 16017