北京丽都水岸项目住宅部分市场定位及营销策划.ppt

丽都水岸项目策划报告 住宅部分市场定位 项目解读 丽都水岸A6号楼 建设规模：10.4万平方米 地上建面: 7.17万平方米 地下建面: 3.23万平方米 住宅： 4.08万平方米 配套： 3.23万平方米 地下车库: 2.80万平方米 项目地域属性分析  项目区域交通分析 项目区域宏观交通： 紧邻东四环路与机场高速 北京四环路是交通状况相对良好的一条环城路，高峰期平均时速可达40KM/H，机场高速设计限速高达120KM/H。 项目区域交通分析 项目区域微观交通： 1、酒仙桥路是该区主要城市道路，但路况较差，堵车现象严重。 2、将台西路与芳圆南街为城市支干路，道路狭窄，且处于周边住区内部，交通不畅。 3、主要公共交通集中在酒仙桥路，与本项目有一定距离，公共交通便利性差。 4 、规划中地铁14号线设将台路站. 结论：公共交通设施较差一般,不临区域主干道,通达性较差,难以汇集人流提高人气. 项目区域景观分析 地域性景观： 公园： 森林公园 湿地公园 朝阳公园 河流： 东坝河 亮马河 区域人口密度适中，绿化率高，空气质量良好。 项目区域景观分析---视线景观 项目区域景观分析---视线景观 除西南侧紧邻早期楼盘外立面较规整，但有视觉阻挡。其它方向早期多层建筑居多，景观通透，但略显杂乱。 已失去东坝河景观优势。 可共享前期小区绿化。 项目区域发展分析 丽都水岸A6号楼的建成将大大增强丽都水岸的整体感及在该区域的影响力。 随着越来越多的客户对丽都水岸的认可，将发展成为北京最具影响力的涉外居住区。 项目产品主力户型分析---住宅 丽都水岸A6号楼住宅为高板结构,户型通透,户型进深长,单套面积偏大. 项目产品主力户型分析---商住 项目SWOT分析 项目优势 与阳光上东，远洋公馆、银河湾等高档项目相邻，有良好的生活人文氛围。从2006年开盘至今，在业界和客群中口碑一直很好，为丽都水岸二期A6号楼打下了良好坚实的基础。 丽都水岸项目整体规划三面临路，一面临河，且南侧有70米宽市政绿化，自然环境优美，交通便捷 ，区域内基本生活配套比较完善。 京城楼市最早出现“高档公寓集群效应”，丽都板块受高端居住人群支撑， 丽都板块优势，“富人区”形象深入人心。 项目SWOT分析 项目劣势 政策的不稳定，会导致微观市场发生变化且项目受到区域内产品同质化竞争影响。外立面个性不突出，与竞品阳光上东相比品牌标识度较低，缺乏品牌支撑力与溢价空间。 丽都水岸A6号楼已脱离南侧市政绿化及东坝河视线景观，且紧临道路，相对住宅部分的舒适性有所影响。 丽都水岸项目的商业，公寓，住宅之间的融合是项目的关键。由于商业占比较大，商业的品质会影响整体项目的素质。且部分40年产权，影响购买决策力。 公寓部分与住宅部分户型面积差异较大，面对客群不同。公寓户型小，投资居多，人员流动大，住宅户型面积大，自住居多，且总价偏高。不同客群混流会有一鼎的不利影响。 项目SWOT分析 项目机会 随着中国经济的腾飞，世界对中国的认同度越来越高。国际合作日益广范，对居住的需求也相应增加 房地产整体环境转暖及开发预期良好。 区域供应略显不足，市场将持续供不应求。 项目总体量不大，消费群体的特性明析，销售周期可控。 项目市场定位 项目客群分析及定位---区域客群分析 项目客群分析及定位---客群分析 项目客群分析及定位---客群分析 住宅部分大户型比例偏高，区域市场价格高。总价偏高，主要面向高收入人群。 公寓部分户型面积相比略小,总价适中,主要面向中高收入人群。 项目客群分析及定位---定位 住宅部分客层定位：  ?? 项目客群分析及定位---定位 公寓客层定位：  项目客群需求偏好 财富+和谐 艺术+奢华 项目客群需求偏好 国际化的居住理念 世界公民，北京居停。要让他们的脚步在此停留，