成都西部国际装饰(石材)城住宅项目前期策划报告.ppt

C.客户群分析：本地客户开发潜力小，其他区域客户将占据主流 由于犀浦板块地理位置上的优势，一方面板块靠近金牛区，一方面又紧靠高新西区， 由此带来的客户资源非常可观，且客户类型多样化。总体上，在犀浦板块置业的主要有以下几类人群： 金牛区旧城改造后的拆迁户； 犀浦镇本地旧城改造的拆迁户或改善性客户； 高新西区工业用地的拆迁安置户； 高新西区各大企业上班的上班族； 成都其他区域的购房客户。 核心问题点1：产品最大化还是市场最大化？ 产品最大化就是加大容积率，尤其是混合物业的搭配，这样势必会加大建筑密度，降低绿化率，减少景观。 购房者对环境要求很高，“买房子就是买环境”，尤其对于环线外的项目，没有好环境这个闪亮招牌，很难吸引挑剔的购房者。 最大化的产品，购房者是否愿意买单，是个问题！ 核心问题二：客户最广化还是最专化？ 客户策略有两种，一种是实行各种混合物业，以吸引尽量广泛的客户。一种是开发单纯物业，为某类购房者量身定做。 项目属于中偏大的项目，客户不会是单一的，但由于缺乏大型项目的规模效应和超强的吸附力，客户宽度和广度会受到一定的限制。 全面出击，可能分散力气，收效难测，专一进攻，风险也很大。这也是一个问题。 核心问题三：价值最大化还是销售最优化？ 价值最大化就是尽量把容积率做满，求最大的利润。如此项目品质会受到一定影响。 销售最优化就是牺牲一定的容积率，加大项目的绿化率和通透空间，这样劣势在于会减少部分利润，优势是让产品性价比更高，更容易受到客户的青睐。 核心问题释答！ 效益最大化！产品、效益、市场三者之间，效益是产品与市场博弈出来的结果。没有市场认可，产品销售不好，就不会有效益。 坚决做景观！环线外的产品，没有景观，就等于失去了最华美的光环，难以吸引人。 精品混合社区！项目自身特点决定要用混合物业。通过物业有效合理的搭配，形成一种和谐的局面。吸引不同的客户，但又不能太过散漫，否则会失去大量潜在客户群。 市场最优化！为了获得市场的青睐，可降低部分容积率，降低部分利润，为购房者打造宜居怡然的产品，才能受到市场的追捧。 项目市场定位思路索引 项目形象定位思路索引 关键词：栖居，离城且近城。“离尘、不离城。” 以前，很多人想逃离城市的尘埃，亲近自然，但交通条件不允许。 现在，郫县的立体交通网络的即将呈现，尤其是犀浦片区，到市区最多就二十余分钟。 以前，很多人向往宁静与喧嚣的结合，现在不得不逃离城市，因为房价太贵。 现在，环线外及郊县的精品楼盘，价格便宜，素质又高。 关键词：创意，生活中也有很多乐趣。“近繁华—静生活！” 以前，很多人在工作事业上奇思妙想，但一回到家就只管睡觉。 现在，本项目用各种创新的产品设计、景观打造、营销手法，勾起人们对生活仅存的才情。 以前，很多人也想串串邻居的们，但到家就关门，老死不相往来。 现在，本项目提供一个交流式的创意空间，让人们打开房门，向邻居展现自己的品位和灵感。 项目形象定位 项目产品定位思路索引 要生活的人，买的不是房子，而是一种适合自己的生活方式。 要事业的人，买的不是房子，买的是能激发自己创造欲望的居住空间。 要钱的人，买的不是房子，而是几年后这个房子能值多少钱。 更多的人想兼备一切，要生活，要事业，要钱。 这三个东西浓缩在一块，只有两个字：精品。只有精品能让人感受到精致的生活；只有精品才能迸发人在事业上的激动与热情；只有精品才物有所值，并不断升值。 精品的定义和内涵太多，对于本项目来说就是—— 一种有张力有感性的生活方式 一种稀缺的、难以复制的生活体验 一种怡人的、舒心的居住氛围 一种别致的、高格的品位和情调 项目产品定位 美容美发、茶烟酒、水果店、药店、美容美发、美体、休闲零食、花木行、画廊、书店、精品店、化妆品、妇幼用品、保健食品、儿童玩具、音像店、饮用水店、足浴、面包坊、咖啡厅、西餐厅、甜品店、小吃店。 A.积累、共生、互长 优化利用自然资源，提升区域价值。 复合引入功能、产品，创造区域价值。 B.弹性开发、峰值预留 循环开发，批次入市。 C.复合、多样性的产品组合 各期产品有机组合，实现效益最大化。 各产品满足不同客群，实现客群广扩化。 配套设施补充建议 一、配套设施的选择原则 1、满足小区居民的生活需要，能形成项目的买点。 2、有独具魅力的亮点项目，能形成项目的卖点（卖点也可能与买点统一）。 3、固定投资在整个开发周期内可以回收或能够分摊。 （回收包括直接收回和间接收回，如通过提升销售价格得到回报） 4、后期经营管理不亏损或是物业管理可以承担的小额费用。 5、有利于公司品牌的维护。 二、项目配套设施的整体思路 目标客户主要是项目周边区域以及各高校