成都高层项目考察报告 高层产品力增值点分析.ppt

* 成都高层项目 考察报告 高层产品力增值点分析 考察目的: 主要考察成都市场中的高赠送面积项目； 次要考察在规划、景观、推广等有借鉴性的项目； 主要考察项目： 万科金域蓝湾，蓝光-富丽碧蔓汀，龙湖翠微清波，蓝光凯丽美域，麓岛国际 社区，仁和春天大道，万科金域西岭，中海兰亭，麓山国际社区，华润翡翠 城，华润二十四城； 第一类 高赠送项目分析 NO 1 通过双层挑高来赠送 做法 1：双层挑高内阳台全赠送，一般通过奇偶错的方式实现户户赠送，这种做 法在西安也比较常见(大华中海复地项目都有采用)，在此不做叙述。 做法 2：将双层挑高阳台面积扩大且临近入户门，则此阳台可改为客厅使用。此 方法在此做论述。 赠送面积原理： 阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层 高，则不计算面积。 采取以上赠送方式的项目有：万科金域蓝湾、中海兰庭、蓝光碧波汀、春天大 道等； 开发商：深成都万科成华置业 项目地：成华区建设路1号 项目占地：74000平方米 建筑面积：300000平方米 容积率：5 物业类型：普通住宅 建筑类型：多层,高层 开盘时间：2007 年 10 月13 日 总数/套数： 2200户 万科金域蓝湾 ——全赠送挑高客厅，最夸张 的面积赠送 点评：在城市核心地段，通过万科的品牌号召力及高层产品特有的产品研发模式，营造了独特的产品 力——高赠送，并以此实现了爆破容积率及产品溢价。当然万科如此夸张的偷容积率做法也和其高成 本不无关系，万科此项目拿地价格超过了800万/亩。 万科金域蓝湾 双层挑高赠送 偷 面 积 做 法 —— 赠 送 双 层 高 露 台 及 双 层 高 内 阳 台 赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不 计算面积。 万科金域蓝湾 双层高客厅台赠送 双层高露台赠送 装修前后对比 结论：这样大胆的赠送面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采用。 双层挑高赠送 双层挑高赠送 中海兰庭 开发商：中海兴业（成都）发展有限公司 项目地：成都市新会展片区站华路项目 占地：110 亩 建筑面积： 35万 ㎡ 容积率：4.2 绿化率：40 ％ 物业管理：中海物管（1.9 元/ 平方米） 建筑类型： 32+1 高层（二期） 中海兰亭 ——全赠送挑高多功能厅 点评：成都房地产发展成熟，竞争激烈。对于高层住宅市场来说，提高得房率和高赠送是 竞争的重要砝码。中海地产不得不如万科等开发商通过高赠送来实现其竞争力的提升。 赠 送 面 积 做 法 — — 赠 送 双 层 高 的 内 阳 台 并 可 增 添 夹 层 ， 提 高 得 房 率 赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不 计算面积。 中海兰庭 效果说明 结论：当双层挑高的面宽进深较为宽裕时，则可增加夹层和室内楼梯来提高得房率。西 安市场目前未见此方法。 双层挑高赠送 做法 1：内阳台如果尺寸较小， 则可当作功能房使用，如入户 花园、书房等。 做法 2：如果内阳台进深和面宽 都足够尺寸且临近入户门，则此 内阳台可改为客厅使用。 NO 2 半封闭的内阳台的赠送 赠送面积原理： 内阳台不封闭计算一半面积，如果内阳台尺寸足够大，则可当 作功能房如书房等使用，甚至当作客厅使用。 采取以上赠送方式的项目有： 蓝光碧波汀、蓝光凯丽美域等； 蓝光-富丽碧蔓汀 蓝光富丽碧蔓汀 ——将露台与客厅融为一体的高赠送 开发商：蓝光集团 项目地：成华区解放北路1 段 项目占地：66667平方米 建筑面积：350000平方米 容积率：4 物业类型：普通住宅 建筑类型：26+1层 总数/套数：3514户 点评：蓝光集团旗下项目，均走性价比路线，通过高赠送及实在的打折促销方式，吸引了很多中下层 客户。这也是该企业的核心发展理念——在细分领域市场做足差异化。 半封闭的内阳台赠送 蓝光-富丽碧蔓汀 偷面积做法 —— 将客厅与露台连为一体 装修前后对比 结论：这样原始赤裸的偷面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采 用。 说明，通过客厅不做梁柱及门的方式，将露台与客厅相连，使其成为一大的 内阳台，计算一半面积。 NO 3.入户花园赠送或半赠送 说明：入户花园赠送，这样的方式在西安使用较为常见，在此不做赘 述。 NO 4 赠送花架层 说明：目前这种方式只在成都中海兰庭看到此方法的使用，在西安市场尚未见到应用。 花架层赠送 中海兰庭 点评：在西安市场未看到此类方式的赠送，且花架赠送的面积使用 起来仍有一些不便（需要增加预制板，且部分费用需要客户承 担），建议此方法不采用。 5、赠送倒凸窗（步入式落地窗）