保利_沈阳保利十二橡树庄园2010年营销全案.ppt

保利十二橡树庄园 保利十二橡树庄园 保利十二橡树庄园 随户型和楼书附赠的《乱世佳人》70周年纪念品 旁边的架子上，或是储藏室里存有……来自波尔多的陈年醇酿……葡萄酒之王……她娇贵的印着保利十二橡树庄园的LOGO…… 还有来自哈瓦那的雪茄…… 艺术画册 停车标识 整体园林 整体建议以传统英伦风格，强调“自然般的景色”，同时在做园林小品时，充分吸纳法式园林的“艺术高于自然”理念，进行适当艺术化处理。 在植被选择方面，根据四季轮回来选择搭配不同的花草树木，以确保庭院四季常青。 在植物景观塑造方面，应避免单一，要将观叶、观花、观果、观形糅合起来 在景观的空间处理上，要做到不仅只考虑人在庭院中的观感，而且兼顾人在室内透过门窗来观赏的效果，做到引景入室 亲水主题景观 湖边的小桌上…… 创意景观 在景致和园林小品上多增加包含北美因素和传统英伦风格元素 马 厩 西洋马车 防守战略 三大基础 产品规划领先市场 顺利交楼赢得口碑 高端形象品牌落地 产品规划 展示区/销售动线 安全性 巧御法 园区规划 产品优化 展示范围 效果建议 社区安全性 建议尽快对项目进行社区红外监控装置，并在园区外围家安全保障电网 防守战略 三大基础 产品规划领先市场 顺利交楼赢得口碑 高端形象品牌落地 产品规划 展示区/销售动线 安全性 物业服务 巧御法 园区规划 产品优化 展示范围 效果建议 沈阳别墅项目营销推广反思与借鉴 效果一般 主要通过报纸、短信和小众活动 棋盘山 中旅国际小镇 推广无规划，效果差 主要通过《沈城楼市》、路过 棋盘山 奥林匹克花园 客户积累较少；客户诚意度低 主要侧重报纸、短信；另户外、小众活动、外展 棋盘山 首创琥珀湾 “事件营销”，户外广告牌效果明显 侧重“事件营销”，杂志，户外广告牌三种形式，另外展 棋盘山 万科兰乔圣菲 效果一般 主要通过报纸、杂志、短信和小众活动 浑南 中海龙湾 效果一般 主要通过报纸、杂志、短信和小众活动 机场区 富力仙湖国际 效果明显 主要通过报纸、杂志、短信和持续的小众活动 沈北 泰赢九如溪谷 效果一般 主要通过短信和小众活动 湖南 金地长青湾 效果 推广方式 所属板块 项目名称 沈阳别墅市场项目采用的推广方式较为单一，缺少高品质策略，推广效果一般 万科定位沈阳顶尖别墅项目，所采用的四种营销手段具有明显的示范意义。强调“领袖”的示范作用，善于通过事件造势；定向杂志；万科在太原街和五爱街等黄金地段长时间户外展示；重要节点于卓展巡展。 推广方向 源自1861，独立庄园世袭领地 项目属性 《飘》来北美庄园文化 稀有独栋产品 中央别墅区 保利品牌 溯源，1861年，北美独立精神元素 独立 源自1861，北美独立庄园 独立庄园，唯世袭 渠道选择体系 户外广告牌 DM 现场 报广 外展 网络 杂志 现场 在形象树立期和开盘前持续的炒作，树立项目的市场认知，传达产品优势并通过密集式引爆市场，引起全城关注，带动客户期待 别墅项目的营销中，户外广告牌、路旗、及项目周边的指引系统尤为重要，同时对于区域客户的拦截和重点区域的形象展示将成为客户到访的重要途径 别墅项目的现场展示与营销包装成为客户获知项目并决定购买的关键因素，这所谓别墅营销“决战现场”！ 具体来说是高端杂志和专业行业杂志，是大众媒体中的高端资源，通过更有针对性的大众传播，树立形象，传递产品信息，促成客户到访 DM是在多次SP活动和外展以及定向客户拓展过程中与客户交流、沟通的重要媒介！ 网络成为大城市高端客户了解项目的一种重要途径，通过项目网站、专业网站等传递形象、产品信息、迅速便捷。 别墅项目现场展示尤为重要，在现场不能实现销售时，前期客户储备和形象展示的重担就落在外展“肩上” 辅助性渠道 主要推广渠道 别墅营销中的SP活动特点：（以京、连、沈三地热销项目为例） 1、活动频次。京连两地热销项目各种小众活动更为频繁。一般一个月一次主题活动，同时辅以1—2个业主活动。沈阳一地2008年多个项目长时间无营销活动，人气指数差距较大。 2、活动档次。沈阳绝大多数项目依赖业主举办活动，多为小型体验式活动；针对圈层的活动只有车友会和高尔夫球比赛，除此之外即为项目进度相关联的个别小型营销活动，如园林样板间或者会所开放体验活动。 3、活动分类。沈阳市别墅项目促销活动主要分为三种：营销节点型、客户开拓型和客户保温型。具体例如，园林样板间或者会所开放体验活动；红酒品鉴；名车试驾；高尔夫球赛或是体验；音乐会；舞会；情人节、妇女节、端午节、中秋节等节日促销；奢侈品展；化妆美容；节日PARTY;旅游；各种论坛等。缺乏高端圈层营销活动。 4、参与人群及效果。参加者无法保证是理想客户；针对性较差；圈层性差。 SP活动 沈阳： 案例一：胡润参加辽沈晚报在兰乔圣菲举办名家对话 2009年3