郑州上街建业森林半岛项目推广策略方案2010.ppt

上街建业·森林半岛 智信广告 2009年度总结 媒体渠道 我们整体一年以客户通讯为载体，进行夹报和派单，得到一定的效果。其次就是售楼部的包装，根据各时间节点，我们对售楼部的包装主题进行更换，另外短信、道旗、户外、飞播等媒体渠道我们都有所涉及，但收效甚微，建议我们增加社区内广告栏、道旗的利用，短信频发，增加加油站广告及上街周边县市娱乐场所的擦鞋机应用，从而扩大渠道，进行宣传。 城区派单 我们在以客户通讯为载体的宣传下，09年加大派单力度，针对郑州西区、上街、荥阳、巩义等各县区进行单页派单，起到一定的效果。尤其是3、4月份针对西区扫街式的派单及对上街本地和周边边乡镇的派单，打开上街建业的客户知名度及美誉度，对其优势卖点进行传播。 SP活动 我们本年度对有针对性的做了一系列SP活动，尤其是溪谷景观开放、戏曲晚会、啤酒节交房庆典等活动达到了事到功倍的效果，当天也有所成交，在2010年，我们应加大对老客户，新客户的拓展工作，以小型活动来促进老带新，以针对性的活动提升建业品牌形象，打动大型团购成交。 “亚冠联赛”热点事件的结合—— 组织建业球迷现场观礼， 为建业加油！ 建业森林半岛一期推广思路 推出溪谷观景现房，敢于表现价格，借势促销 截止12月31日，森林半岛一期住宅407套，售228套，余171套； 一期商铺7套，余7套 仅一期住宅而言，2010年平均每月按20套的销售量计，一期余房销售周期仍要近8个月，销售形式依然严竣！ 一期楼层销售情况表 60 36 24 32 36 18 未售套数 15% 11 六层 49% 35 五层 66% 47 四层 55% 39 三层 49% 35 二层 65% 34 一层 销售率 已售套数 可以看出,一期1层、3层、4层销售情况较好。5、6层销售情况较差，特别是6层销售更差，顶层销售在地市均存在一定抗性；从户型销售情况来看，小三房户型最多，销售率最低。从楼层与户型销售交叉对比可以发现：高楼层、小户型房源存量最大，他们的特点是总价较低。 20 139 21 未售套数 58% 28 四房 34% 73 小三房 71% 51 大三房 销售率 已售套数 一期户型销售情况表 一期存量房问题： 1、小三房剩余房源较多，原因是： （1）小三房本身体量较大，剩余房源较多； （2）户型中厨房空间较小，主卧室卫生间较大，造成空间布局不合理； （3）7#楼由于临路，而且一层有商铺，客户对楼下商铺经营不明产生担心，从而产生购买抗性。 2、顶层带阁楼户型抗性大，原因是： （1）在地市传统消费观念中，高楼层本身就存在一定的抗性； （2）顶层阁楼利用率不高，相反给装修带来一定麻烦； （3）由于造型上设计退台而牺牲了主卧室的面积，主卧室面积小而阳台利用率不高。 这些问题都是客观事实，无法改变，唯有找出隐藏的“优势”，才能取得销售的突破口！ 寻找突破口： 1、低首付 小三房整体总价较低，而顶层房价更低，首付仅5万元！ 2、赠送面积 经过测算，普通层小三房赠送阳台面积达4平方左右，而顶层如果算上阁楼赠送面积更多（需要工程测算）。如115平米，赠送4平米之后面积将达到120平米，推广上可运用“买115平米三房，享120平米面积”！ 3、顶层户型概念包装 如赋予顶层“空中villa”、“溪谷观景阁楼”、“百变阁楼”等概念，在推广中配合低首付、面积赠送等吸引消费者。 一期促销关键词：首付5万、溪谷观景、115平米3房价格享120平米面积、空中阁楼…… 借助溪谷观景房概念，加大低成本短信促销力度 12月—2010年元月份，提高短信发放频率，基本达到每天一次 全员营销，加强组织上街各单位团购洽谈 加强现场包装力度 （1）、建议销售部门前设立大型导视系统，如导视牌、彩旗 （2）、销售部新年包装到位 （3）、售楼部现场条幅运用 一期推广渠道整合 [购房超市] 将房源与销售紧密结合，实施全新的销售手法：在销售部放置X展架，将热近期热销户型（促销）进行展示，将其位置、房号、户型图、面积（赠送面积）、总价、付款方式等信息进行展示，以此包装来引导客户，让客户一进门就能感受到销售的氛围。 [此房售罄] 在整体沙盘上，做好销控工作，将某整栋楼标识出“售罄”字样，一方面引导客户选择别的楼盘，另一方面可以显示房源正在热销。同时置业顾问统一口径，将项目即将涨价的信息传递给客户。 品质升级年之——销售道具运用 品质升级年之 “老带新”方案－积分卡模式 仅通过填写单据和电子表格记录数据，缺乏数据的系统分析 磁卡式，与电脑终端连接，形成客户资料库 管理维护模式 1 、送物管等直接针对老业主的方式（渠