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* 坪塘项目有关容积率考虑 2009年07月31日 第一部分 容积率数值对应的建筑类型 容积率的意义 容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。 因此,容积率是城市规划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素 容积率存在客观上的最合理值 在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。 为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值 容积率与物业类别 充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划都非常有帮助 1.容积率低于0.3,非常高档的独栋别墅项目。 2.容积率0.3-0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。 3.容积率0.5-0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。 4.容积率0.8-1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。 5.容积率1.2-1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。 6.容积率1.5-2.0,正常的多层+小高层项目。 7.容积率2.0-2.5,正常的小高层项目。 8.容积率2.5-3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。 9.容积率3.0-6.0,高层项目(楼高100米以内)。 10.容积率6.0以上,摩天大楼项目 第二部分 项目本体分析 地块规模和用地情况 地块总面积57200.35平方米,约85.801亩 其中:市政道路用地面积约 9350.35平方米,净 用 地 面 积 约 47850 平方米 建筑限高:40米 建筑限高确定的物业类型 此地块因受对河大托军用机场的限高要求,限制在建筑高度40米以内,决定了本项目最高只能建13层的小高层建筑。 13层的小高层建筑容积率区间在2.0-2.5之间。 又12层及以上小高层每栋楼需设置两台电梯,故本项目适合做成11层顶层复式小高层住宅为主,沿街为1+10层商住楼。 模拟摆布图 本项目适合的开发容量 容积率选定 因本地块现状红线诸多锯齿,以至无效用地相对较多,同时受限高控制,中等舒适11层小高层(顶层复式)开发为主。通过模拟摆布后, 总开发规模约为:97000平方米,容积率约为2.0 商业开发规模共约8000平方米 1.本项目各个方向沿街商业有效长度共约350米,按平均层数1.2层,建筑进深16米算,沿街商铺面积约6500平方米。 2.设置中小型集中商业2-3处,共约1500平方米。 住宅开发规模共约89000平方米。 住宅 商业 第三部分 项目经济测算 项目开发成本测算表 项目住宅开发经济测算(一) 1、容积率取值2.0 2、小高层住宅售价取值2800元/m2;商业售价取值5000元/m2。 3、建筑开发成本测算:小高层住宅2090元/m2;商业2620元/m2 。 4、地价13万元/亩,折合成楼面地价记入开发成本约98元/平米。
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