伟业_中粮天津六纬路项目营销提案报告2010年.ppt

-*- 感谢聆听！ -*- 附件：财务测算 总建筑面积：75.5万平方米 住宅建筑面积：43万平方米 公建面积：32.5万平方米 容积率：5.8 地块 2#地块 3#地块 4#地块 5#地块 6#地块 7#地块 总数 建设用地(㎡) 51145 22647 18842 12473 15511 9165 129785 地上建筑面积(㎡) 209800 96000 217200 46500 95000 90055 754555 地下商业(㎡) 15000 12000 4200 　 2922 34122 项目基本参数 -*- 附件：财务测算 土地取得价款假设 ① ② ③ ④ 　序号 位置 楼面价（元/平米） ① 河东区卫国道与靖江路交口 5333 ② 南开区红旗南路东侧 7252 ③ 南开区卫津南路西侧 4589 ④ 红桥区光荣道与勤俭道交口 4790 结合周边地块近期成交楼面价5000元/㎡，考虑到中粮项目地块区位条件较好，我们按6000元/㎡（楼面熟地价）计算土地成本。 -*- 附件：财务测算 项目开发成本 序号 项目名称 计算程式 单价(元/㎡) 金额(万元） 备注 一 土地取得成本 755000（按建筑面积计算） 6000 453000 包括土地出让金、拆迁补偿费及契税 二 前期工程费 755000（按建筑面积计算） 130 9815 包括勘察、规划设计、临时水电等费用 三 建筑安装工程费 　 　 401972 　 3.1 建筑结构工程 755000（按建筑面积计算） 2500 188750 包括主体结构、门窗及公共部位精装费用 3.2 设备及设备安装工程 755000（按建筑面积计算） 800 60400 　 3.3 室内精装修工程 755000（按建筑面积计算） 2000 151000 　 3.4 室外总体工程 91121(按占地面积的70%) 200 1822 包括道路、园林及其他 3.5 合计 　 　 401972 　 四 公建配套设施费 未考虑 　 　 学校、幼儿园等不能转让的公共配套设施 五 基础设施费 755000（按建筑面积计算） 40 3020 室外基础设施配套费 六 资本化利息 未考虑 　 　 　 七 管理费用 （一项~五项）*3% 　 26034 　 八 不可预见费 （三项~五项）*5% 　 20250 　 九 其他费用 按建筑面积计算 210 15855 包括工程监理、报建等费用 10 总开发成本 (一)+(八) 　 929946 　 注：结合本项目的高端定位，建安成本按高标准测算。 -*- 附件：财务测算 项目利润表 序号 项目名称 计算程式 单价(元/㎡) 金额(万元） 一 销售收入 总建筑面积*销售价格 30000 2265000 二 开发成本 见项目开发成本 　 929946 三 销售税费 　 192525 3.1 销售费用 销售额的3% 　 67950 3.2 销售税费（两税一费） 销售额的5.5% 　 124575 四 土地增值税 见土地增值税测算说明 　 317193 五 营业利润 　 　 825336 六 所得税 营业利润的25% 　 206334 七 净利润 　 　 619002 -*- 附件：财务测算 土地增值税测算说明 序号 项目 金额 计算方法 1 土地及建安成本 929946 　 2 财务和其他费用 　 　 3 销售税费 192525 　 4 销售收入 2265000 　 5 利润 1142529 (4)-(1)-(2)-(3) 6 销售利润率 50% (5)/(4) 7 投资利润率 102% (5)/{(1)+(2)+(3)} 8 成本利润率 123% (5)/(1) 9 扣除项目金额 1308461 (1)*1.2+(2)+(3) 10 增值额 956539 (4)-(9) 11 增值额占扣除部分的比例 73.10% (10)/(9) 12 增值税适用税率 40% 　 13 速算扣除系数 5% 　 14 增值税应纳税额 317193 (10)*(12)-(9)*(13) 15 扣除增值税后的利润 825336 (5)-(14) 16 扣除增值税后的成本利润率 88.75% (15)/(1) * * * A街区：作为六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成 B街区：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，在其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B街区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坡综合体、朝日电视等 C街区：位于地块南侧，由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调。榉树坡台地位于朝日大道的入口位置 D街区：六本木山门楼，是麻布十番