万科_东莞市住宅市场产品线结构剖析.ppt

目录 一、东莞市住宅市场产品线结构现状 二、2010年新政前后东莞市住宅市场结构变化 三、东莞市住宅市场产品线结构变化趋势 住宅市场结构现状 新政前后结构变化 产品线变化趋势 2010年下半年洋房潜在供应 33% 2010年下半年全市洋房潜在供应共计97个项目，总面积为406.13万㎡，占据市场的绝对主导，较2008、2009年的新增供应有非常明显的增加。其中城区有28个潜在供应项目，共计106.42万㎡，占比70.46%；镇区有68个洋房潜在供应项目，共计302.72万㎡，占比82.51%。从比重来看，镇区的洋房潜在供应量相对较大，消化压力在2010年下半年明显加大。 2010年下半年洋房潜在供应量前50名项目 2010年下半年别墅潜在供应共有22个项目，供应总量为43.26万㎡，其中城区别墅潜在供应项目5个，供应量为18.26万㎡，镇区别墅潜在供应项目17个，供应量为24.99万㎡，主要分布在大岭山、大朗、麻涌、寮步、樟木头、道滘、长安、塘厦等区域。从潜在供应量来看，远大于上半年的实际供应19万㎡，主要供应集中在镇区，而城区别墅日益稀缺。 住宅市场结构现状 新政前后结构变化 产品线变化趋势 2010年下半年别墅潜在供应 南城 东城 寮步 凤岗 道滘 大朗 大朗 长安 寮步 南城 常平 凤岗 麻涌 万江 桥头 虎门 塘厦 塘厦 大岭山 寮步 注：包含不可售面积、开发商自用面积等 大岭 山 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 南城 下半年可供应明显大于上半年，或将大幅放量 4,229 数据来源：东莞中原地产研究中心 住宅市场结构现状 新政前后结构变化 产品线变化趋势 2010年下半年公寓潜在供应 2010年下半年公寓潜在供应共计5个项目，其中潜在供应总量为12.55万㎡，项目主要集中在城区的东城、万江以及长安、石龙等经济发达镇区。从潜在供应总量来看，2010下半年的公寓市场供应偏紧，一方面是库存低位，另一方面新增货量不足；而从需求来说，经济发达区镇较为旺盛的租赁需求拉动投资需求，因而在供应偏紧的状况下，虽然遭遇政策收紧，投资置业首付提高，但是由于区域性的供不应求现象比较严重，预计需求仍值得期待。 2010年下半年公寓潜在供应量项目 * * * * * * 22,461 东城 东城 万江 长安 石龙 注：包含不可售面积、开发商自用面积等 数据来源：东莞中原地产研究中心 可以看到，2010年下半年除小公寓供应偏紧外，洋房、别墅供过于求压力显现。由于无法获取未来6个月分面积段产品线供应数据，加上前述全市各产品线存量变化不大，目前市场以消化增量为主的因素，我们可以抛开供应和库存数据，仅从需求的角度去探讨未来6个月产品线结构变化趋势。 住宅市场结构现状 新政前后结构变化 产品线变化趋势 90-125需求最大，144-180压力大 推算方法：考虑去年同期是旺市，结合今年新政后冷市的综合因素，取去年同期6个月成交套数平均比重与今年新政后3个月成交套数平均比重的中间值； 可以看出，未来6个月90-125面积段成交量最大，其余依次是：70-90、70以下、125-144、180以上、144-180（预计今年下半年供应增加，库存压力加大）。 全市未来6个月产品线需求趋势 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 33% 平均值 平均值 中间值 数据来源：东莞市房管局 住宅市场结构现状 新政前后结构变化 产品线变化趋势 70-90需求最大，125-144需求少 推算方法：考虑去年同期是旺市，结合今年新政后冷市的综合因素，取去年同期6个月成交套数平均比重与今年新政后3个月成交套数平均比重的中间值； 可以看出，未来6个月70-90面积段成交套数最多，其余依次是：90-125、70以下、 180以上、144-180（供应量次小）、125-144（与供应量最小有关）。 主城区未来6个月产品线需求趋势 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *