万科_长春万科潭西别墅项目营销策略报告_2009.ppt

活动思路： 样板间示范区即将开放前，组织意向客户举办此次活动，将产品深入解析，使其对万科潭西从规划、设计、景观、物业管理等几个方面深入了解，引发对样板间示范区开放的期待。推介会现场宣传片播放，营造气氛。 活动时间：拟定5月上旬 活动地点：香格里拉大酒店 活动主题：万科潭西别墅 新品推介会 活动建议一 活动思路： 以别墅竞拍为宣传噱头，探底客户对价格的认同程度，竞拍内网信息畅达，现场制造人气。 活动时间：拟定6月初 活动地点：示范区 活动主题：万科潭西别墅 首席庭园别墅竞拍 建议二 战术IIIIII 一网打进 样板间、示范区制造体验营销效果，确保开放轰动预期，客户群中制造稀缺供应讯息。 样板间、示范区氛围建议 用直觉感知潭西别墅地道、纯粹的地中海风情 代表地中海风情的关键符号 薰衣草Lavender 普罗旺斯的天空蓝的通透明澈，空气像新鲜的冰镇柠檬水沁入肺里，心底最深处如有清泉流过，直想歌啸。漫山遍野的薰衣草让人狂喜不已，自行车上、牛头上、少女的裙边插满深紫浅蓝的花束，整个山谷弥漫着熟透了的浓浓草香。 口味纯正、浓郁意式咖啡 正值战乱，一个意大利士兵要离开自己的家，前线参战。他的妻子把家里存着的面包、饼干还有奶油、黄油都一股脑儿地打碎拌在一起，作成这种点心给丈夫带去。TIRAMISU的意大利语意就是“带我走”。 Story 提拉米苏 TIRAMISU 花车——手工艺品 地中海沿线国家的各类特色小工艺品、饰品 售卖，公益基金，或者以物易物，记录的情感、爱的故事 视觉 Vision 样板间 营造一个家庭已经在里面生活了好几年； 生活化，不经意间流露； 家庭照片 摆设在family room 餐厅里面播放着 时下流行的英文动画片连续剧 书桌或者下沉庭院的椅子上不经意地放着一份已经翻过的英文报纸。 床头摆放睡前读物（财经、哲学、文艺、自然科学） 庭院 庭院一角，静静地放着主人 的高尔夫球具。 庭院的另一侧是孩子跳芭蕾舞的照片，甜美自然的笑。 听觉 Hearing 意大利人的性格热情豪放，喜欢歌唱，意大利的音乐有着悠久的传统，在潭西回旋动人的韵律。 味觉 Taste 嗅觉 Smell 早餐室 当咖啡的香味在袅袅的雾气中慢慢升腾并弥漫在整个早餐室的时候, 一天也由此开始。 薰衣草香精油 触觉 Tactile 地中海式的质感 户外包装 质感的喷绘布 家具的质感 销售道具 沙盘模型——体现园林的最大特色 书籍——与客群沟通对位 楼书——创新原则，整体质感 户型册——体现差异化的卖点，创新手段给予客群视觉吸引 礼品——质感生活化为原则，烫印LOGO。 直觉 Intuition 通过多种手段的运用，使客户感受地道、纯粹、放松、惬意、随心所欲、享受、浪漫的潭西气质。在感受潭西的同时，能过深切到建筑、自然与人的亲近、融合。 第三阶段：庭园别墅，心驭世外 阶段目标：客情维系，拉动销售 推广策略： 真正进入细分市场内的竞争，建立与客群的沟通口径，攻心为上，赋予客群更强烈的自我愉悦的身份感，以体验式营销进行对客群的引导，增加小众活动的参与度，增加项目的曝光率。 媒介策略： 小众活动为主体，广播短信等渠道积极运用，扩大客户容量。 活动思路： 建议在景观示范区举办名流冷餐会，现场氛围的营造使客群感受到项目高端气质，地中海风情展示，将景观园林“见树不见墅”的特点充分呈现，扩大圈层传播的广度与深度，以实景吸引引发客户对新生活方式的认同。 活动时间：8月上旬 活动地点：万科潭西别墅景观示范区 活动主题：别墅生活峰会 活动建议 第四阶段：境界所至，人杰所在 阶段目标：项目气质拔高，为价值提升创造条件， 拉动库存产品销售 推广策略： 两次开盘，项目进入溢价阶段，增加项目的附加值，以给客群选择更充分的理由，9月、10月是年度最后可以把握的营销时机，将高端服务血统的概念灌输，在细分市场内建立至高的服务标准，为项目品牌加分，同时为2010年的推广调性做铺垫。 媒介策略： 减少大众媒体的投入，增加小众媒体的投放量，高端服务理念深化受众的直观感知。 活动思路： 建议在售楼处样板间全面打造“金维尼”的服务理念，邀请意向客户亲临体验，物业服务体系细则建立，同时，可举办万科兰乔服务体系的实地感知，加深客户对万科物业服务的肯定。 活动时间：10月上旬 活动地点：万科潭西别墅售楼处 活动主题：境界，再上层峰 活动建议 兰郡：兰，传承兰乔精髓；郡，取美国加州橘郡新时代豪宅理念的精神，传导项目高端气质。 观潭悦：以“观”彰显姿态，净月潭稀缺资源为点，悦，为生活境感描摹，整体体现项目俯瞰的项