2011年广东韶关龙洲岛菲诗艾伦花园三期营销报告行.ppt

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市场分析——供应 三大战略之产品提升 提升项目硬件品质——差异化竞争 增加路标导示牌:在项目各个主要部分增加人性化的导视指引标志,设计、选点需要精心分析; 三大战略之产品提升 提升项目硬件品质——差异化竞争 增加公共休闲部分:设计各个年龄阶层的休闲需求,设计“亲子场所”、“撒野场所”、“老年休闲场所”,及残疾人员休闲场所 三大战略之产品提升 增加项目交通设施 需与公交公司联合,以赠送公交车辆或线路运营补贴的形式,增加项目周边公交线路。 提升软件服务品质——拉大与竞争项目品质差异 全程VIP服务: 从客户进入开始,包括讲解,样板房参观,签约等进行一条龙服务,全程做到细致有礼,使得客户在服务中得到尊贵体验。 三大战略之产品提升 提升软件服务品质——拉大与竞争项目品质差异 物业管理: 制定保安规范,例如客户停车指引,看房指引等进行培训 制定保洁标准规范,保证公共部位干净整洁。 三大战略之产品提升 三大战略之全面推广 活动营销——扭转不利的市场口碑 走近菲诗艾伦:悦华地产董事长专访 内容:关于菲诗艾伦项目的过去与未来,重点向韶关人传达项目不仅仅依然在进行,而且相对于从前的菲诗艾伦不论在品质还是服务上均有质的飞跃。 模式:电视台、报纸等同步宣传,专访节目售楼处滚动播出。 关键词:项目未来 三大战略之全面推广 活动营销——扭转不利的市场口碑 风生水起:易经巅峰论坛 内容:关于房屋装修以及室内风水布局,并同时分析菲诗艾伦项目风水情况 模式:邀请项目意向客户以及老客户参与 关键词:风水布局 三大战略之全面推广 媒体推广——优势组合 报纸:新闻、软文全面覆盖 内容:以项目的不可复制的景观优势以及建筑品质等为出发点,宣传项目的唯一性以及尊贵感。 模式:与报纸媒体合作,以新闻形式或媒体视角发布与项目系列软文结合,提升项目形象以及影响力。 关键词:媒体视角、系列 三大战略之全面推广 媒体推广——优势组合 户外:交通要道重点拦截 内容:项目形象、卖点阐述 模式:在主力客群经常出入的交通要道,以及竞争项目的必经之路上设置,进行有效额客户拦截。 关键词:必经之路、交通要道 三大战略之全面推广 媒体推广——优势组合 直邮、短信、巡展 内容:项目形象、卖点阐述 模式:向老客户以及意向客户群体发送 * 粤北龙洲岛·菲诗艾伦 花园三期营销报告 报告目录 市场分析 项目分析 问题分析 营销策略 推广节奏 6 44 在售楼盘 (个) 预计明后年供应283600 141800 (按区域平均容积率2) 出让土地 / 770000 预计明、后年市场可推案量 未来供应 (㎡) 307397.3 536724 在售面积 (㎡) 别墅 公寓 地区别墅市场供应量较大,超过整体市场的1/3。 2010年后供应平稳,预计住宅总供应量超过28万㎡。 市场分析——需求 市场需求旺盛,2009月均成交573.25套。 价格保持整体上扬,投资市场开启后,仍有巨大上升空间。 2009.1~2009.12商品房销售情况(按面积分类) 市场分析——需求 120㎡以上大户型占总成交量66.97%,主力价格3000~4000元/㎡ 截止09年12月当前商品房空置情况(住宅部分) 120㎡以上大户型占总成交66.97%,主力价格3000~4000元/㎡ 空置率较低,购房主要以自住(刚需+改善)为住,投资客尚未大量进入 市场分析——竞争 品牌开发商进入,品牌策略+低价效应对购房者刺激巨大; 大盘效应明显,分化了区域大部分购房需求; 由于其他大盘都进入尾盘时期,碧桂园将成为本案最大的竞争对手。 市场小结 “稳定”、“良性竞争”,这是一个求之而不得的市场, 是什么让她徘徊不前? 市场需求巨大,主要以120㎡以上,3000~4000元/㎡需求为主; 区域市场供应量不足,总体供不应求; 客户主要以刚性需求以及改善型需求客户为主,投资客较少; 品牌开发商逐渐进入,有明显的大盘优势; 市场总体预期较好,近年一直处于供不应求状态; 本案最大的竞争对手——碧桂园。 报告目录 项目分析 市场分析 问题分析 营销策略 推广节奏 项目概况 2822.4 2251.69 幼儿园 11124.5 6230.94 酒店公寓 4818 8378.83 亲水庭 地下面积:10125.58 地上面积:18940.35 29065.93 33810.34 熙园 地下面积:4315.16 地上面积:7826.08 12141.24 18831.7 浅水湾 三期 18501.88 33041.16 联排别墅 19021.68 9567.47 小高层 二期 别墅建筑面积:6135 洋房建筑面积:34809 40

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