长沙万家丽南城中心发展策划报告.ppt

发展策划报告2010-07 前 玻璃幕墙 考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。深灰色立面更能在同类产品中脱颖而出。 建议要点： 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，超越其他对手 大面积使用玻璃幕墙，不出现鱼鳞波纹。 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 物业管理 良好的物管形象有利于项目的销售及保值： 引进一家有丰富经验的物管公司作为物管总监，借助其品牌给予客户物管信心，提供细致服务，例如： 前台一站式服务，体贴周到的安排。 高质素的人员组成和严密的管理架构，确保突发事件第一时间得到有效解决； 对业主使用的实际性服务和物业保值乃至升值的保障 1F规划 酒店及3、4楼大堂 约200平米 超市入口门厅 约200平米 其他均为街铺 约2100平米 建议层高4.8M 建议增设市民广场 2F规划 主力超市 自动扶梯 建议层高4.5M 3F规划 台球、乒乓球会所约1000平米 中西餐厅或酒楼约1500平米 建议层高4M 4F规划 休闲足浴按摩 建议层高4M 5-8F规划 建议采取两侧式布局，过道1.6-1.8M 单间客房面宽3.6M 进深不超过8M, 一个标准层建议不超过三十间、套间不多于四套 按建筑公摊25%计算 一个标准层约1200平米 建议层高3M 出租 3F 出租 2F 出租 4F 收益方式 功能类别 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 特征 销售/出租 1F 出租 酒店 项目收益模式 项目收益模式 按建筑面积单价1500元计算，总投入2250万，投资回报为348% 前期可收回成本至少1200万；一楼临街铺面部分租金可达到40元，销售均价6000元可保证业主购买此物业回报率达8%每年，25年至少可保证收入200%；00 合计00 　 　 15.00 5000.00 5F-8F00 　 　 18.00 2500.00 4F00 　 　 20.00 2500.00 3F00 　 　 25.00 2500.00 2F00 6000.00 2100.00 40.00 400.00 1F 22年效益（三年免租） 销售单价（元/平） 可销售面积 租赁单价 （元/平/月） 可租赁面积 　 第四章 物业建议 空中花园作为一个楼市产品亮点已为众多项目所采用，市场反映良好，为符合本项目生态概念的推出，建议采用。 具体建议如下： 建议主题塔楼顶部增设空中花园，一方面丰富酒店环境，改善立面造型，另一方面则可开设羽毛球馆等休闲设施 塔楼顶部花园 为配合整体建筑的生态概念，可于建筑中分楼层设置空中花园以对外展示，增加协调性。 平层空中花园及生态小品 灯光工程 灯光工程有利于树立项目的形象，可以促进物业升值、商业招商，拔高形象。 相关差异化细节有： 启用电脑灯光工程系统； 启用局部造影灯，如楼顶，建筑局部等 提高项目昭示性 大型绿化停车广场 考虑因素： 广场为项目外在形象的重要组成部分，提升广场视觉效果有利项目整体档次提升； 为深化生态主体，宜于广场规划中融入绿色旋律； 建议要点： 大型花坛，移植能常年保持绿色大型树种数颗； 规范广场停车，保持通道畅通、环境整洁； 于广场正中设置大型抽象风格雕塑，提升广场认知度，增高项目品味。 电梯间 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理； 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，一般为高档大理石＋不锈钢装饰材料。 公共走道导向系统 停车场、j建筑主体部分导向系统设计原则： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质感强 电梯安装 电梯品牌是客户感知品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知. 建议要点： 品牌： 选用OTIS电梯 内装： 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 √ 第五章 营销策略 临街铺面 针对村民销售 酒店、商场、裙楼 品牌合作经营 项目营销模式 建筑设计 主力招商、设计完成 报建、施工 销售及招商 持续招商 2010.7 2010.8 2010.9 2010.10 2010.11 建筑设计 设计完成 报建、开始施工 桩基完成 售楼处完工 营销基本节奏 预计主体工程需在2010年12月前完工 2