呼和浩特左右城3#地项目营销竞标提报.ppt

呼市2008年1—4月市场供应概况 商品房计划开发面积与去年实际完成量同比下降26.28%。 其中，住宅计划新开工面积与去年实际完成量同比下降12.89%。 经济适用房计划开发面积150万平米，占年度开发计划总量的25%，与去年实际完成量同比增长253.61%。 呼市2008年1—4月市场销售概况 呼市2008年1—4月市场销售概况 呼市2008年1—4月市场价格概况 左右城3#地项目“赢”的目标是什么 对于松江，本项目到底意味着什么 项目特性理解——区位资源理解 宏观：位于首府北部组团城市休闲功能带。 中观：成吉思汗大街板块高端住宅的聚集区。 微观： 城市标志建筑烘托优势； 城市优质公共景观空间； 政府及其关联单位较多； 具备高素质的教育体系 目前商业配套有欠成熟。 项目特性理解——区位竞争理解 项目特性理解——产品指标理解 项目特性理解——户型分布理解 项目特性理解——建筑风格 项目特性理解——产品竞争理解 规划：低密度居住社区 户型：首推以120m2以上为主 风格：简约的现代主义风格 项目特性理解——企业品牌理解 08年，我们到底要“赢”什么 项目需要赢的两大核心 呼市近年来高端市场的发展态势 呼市高端市场的发展新格局 成吉思汗大街板块——呼和佳地 成吉思汗大街板块——维多利金色华府 成吉思汗大街板块——公园世家 成吉思汗大街板块——琦琳北辰 东南二环板块——巨海城 如意板块——金隅时代城 如意板块——香格里 项目交互竞争分析 呼和佳地 金色华府 公园世家 琦琳北辰 项目交互竞争分析——板块对比 研判结论：具有优势 推导思路：成吉思汗大街板块是城北的核心居住区，高档物业聚集且氛围成熟，板块形象认同度高，低密度物业日渐稀缺。 突破方向：引导形象喻为“皇冠居住板块上的名钻社区”。 项目交互竞争分析——品牌生命周期对比 研判结论：具有劣势 推导思路：人们对滨海新城的运营商“滨海投资”印象深刻，但是“松江”的企业品牌与其开发的项目品牌影响力不成正比。 突破方向：本项目需要另辟蹊径，快速突破“知名度—好感度—美誉度”品牌价值的建立过程。 项目交互竞争分析——产品类型对比 项目交互竞争分析——配套对比 项目交互竞争分析——物业对比 项目交互竞争分析——营销对比 研判结论：“唯我”的意识形态独家表现 推导思路：竞争对手多用项目的功能定性来传达形象，而本项目的“我能左右的世界”将高端买家内心渴望主导的潜意识清晰表现。 突破方向：继续在后期深化“我能左右的世界”，将这种“主导”的欲望和松江品牌及新产品的开发理念结合起来。 项目交换竞争分析总结——赢的突破口 本项目“赢”的突破方向 项目价值体系推导 项目价值体系推导 项目附加价值建议——亮点建议 项目附加价值建议——商业配套附加价值 项目附加价值建议——物业管理附加价值 项目价值体系推导 回顾甲方的价格期望 预计产品购买倾向和客户年龄层面对接点 项目目标客户特征 他们是高收入或者中高收入人士，是资源和权利的拥有者； 他们无论现在的学历见识怎样，都向往高素质的生活； 他们习惯或向往城市的便利； 他们看好的首府的发展，对自己的未来充满信心； 他们渴望与同阶层的人进行交流 他们抱有蒙元文化的质朴与厚重； 他们注重实际，但是也容易被感性而打动 他们是： 赢得客户的策略制高点 树立松江品牌落地的营销举措 小复式推广方向 洋房推广方向 小高层和高层推广方向 别墅推广方向 营销阶段部署划分 文本营销手段：后别墅时代宣言 内容：《精致筑家演绎人居典范》，并且同时当作产品说明书使用。 “松江精致筑家”：精致筑家/精致人居典范/后别墅生活时代 渗透式营销手段：主动出击，水滴石穿 目标客户深度访谈+松江会会员招募 利用产品说明书和后台标准化问卷进行持续性的客户约访，推广产品价值，同时进行“松江会”的会员招募。 会员制营销手段——VIP卡拓渠道 活动营销手段：松江品牌体验之旅 发动前期所积累的客户以限额报名的方式组织前往天津参观松江所开发的项目，体验松江品牌的产品魅力，以实体展示企业和产品的品牌实力。 活动营销手段——青年别馆真人生活秀 活动营销手段——风水大师点评左右城 活动营销手段——家族徽章征集活动 活动营销手段——圣诞夜亮灯仪式 关于本次竞标提报的商业资料提示 本文内包含的资料属于合富辉煌集团的商业机密，一旦泄露，可能被商业竞争者利用。因此本文档的内容仅限于合富辉煌房地产顾问（北京）有限公司做投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果合富辉煌房地产顾问（北京）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中的数据使用和复制的权利将会在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法