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产品简析 市场分析 项目SWOT分析 项目定位研讨 项目宣传推广 二、市场分析 1、过去的2003年 供需两旺，商品房空置情况有所好转：据统计，2003年重庆商品房销售面积同比增幅达29.50%，销售增速高于竣工增速8.9个百分点，销售领先于竣工。同时，2003年重庆主城区商品房开发产销率近80%，截止12月末，全市商品房空置面积减少8.34万㎡，受此带动，12月商品房空置面积分类指数比去年同期大幅下降11.78%。 价格持续稳定增长：受地价及建材涨价、城市大拆迁、银行降息等诸多因素的影响，重庆房地产销售价格近年来呈现持续稳定增长的势头。截止12月末，全市商品房平均销售价格为1596元/㎡，比去年同期上涨2.57%，主城区商品房价格增幅达5.37%，实现了持续稳定的增长。进入2004年以来，房价上涨速度进一步明显加快，2004年春季房交会成交均价3100元，与去年同期相比，价格上涨了861元，上涨幅度超过1/3强。 投资热情高涨，投资品种多元化：受银行降息并加收利息税及股市低迷等因素的影响，重庆房地产投资市场热情高涨，而且投资品种也不再仅限于传统的门面，主城各区商铺、住宅、写字楼投资市场发展亦持续看好。据宏大公司市调统计，有投资打算的投资者约占全部置业者的19%左右。 大盘、名盘领跑热点区域：与2002年相比，一方面是外地有实力开发商大举涌入重庆圈地，另一方面本土品牌开发商圈地和开发规模亦有所扩大，导致大盘时代蓄势待发，龙湖、金科、翡翠湖、融侨、美茵河谷、奥园、棕榈泉、阳光100、学府大道、大川水岸等千亩大盘，在主城区各地四处开花，其中北部新区和南滨路堪称大盘云集的热点区域。 2、2003重庆主城七区房地产开发主要指标列表 3、当下的2004年 无庸置疑，过去的2003年是重庆房地产开发快速发展的一年，在这一年里房地产开发持续保持在较高的景气水平，各月平均指数均保持在110点以上。2003年重庆房地产开发景气指数的两个最低点均出现在6月和11月，12月后便开始快速反弹。与2003年1季度的平稳回落相比， 2004年1季度出现高速大幅攀升的势头。主城各区房价大幅上涨，各地有代表性的项目的房价涨幅均达到30-40%左右，大大高于历年来5-10%左右的平均增幅，房地产过热迹象初露，局部地区的个别楼盘出现有价无市的现象。 结合必威体育精装版的统计结果来看，虽然2004年二季度，重庆房地产景气指数持续稳定上升，但由于一季度价格涨幅过快，以及随着国家提高银行准备金率、提高二次置业的贷款利率与成数、部分银行停止转按等一系列宏观调控政策等因素的影响，重庆房价非理性高速上涨的势头已经截止，重庆主城各区的房屋销售均价均开始出现回落。 与此同时，年初那种快速放量，快速消化的时代基本结束，连龙湖这样的知名品牌在推出其水晶郦城时也采取了分小组团甚至分楼栋推出的方略。 受各方面因素的影响，消费市场观望心态严重。 4、2004重庆度城区房地产均价发展走势 5、重庆房地产未来走势 从目前的实际情况来看，价格的回落，销售速度的放慢是理性的，同时，也是对于重庆房地产市场的长远发展而言也是有益的。 从需求关系来看，城市化进程的加快和大规模旧城改造使重庆的住宅需求比较旺盛。同时，今年二季度房价疯涨之后，房价从高位徘徊到小幅回落，这造成很多消费者持币观望的态度，而重庆2004年上半年的GDP（国内生产总值）和人均收入均以两位数增长，其购买力越来越强，如果出现适当的刺激，他们的消费潜力就会被激发出来。 从供给来看，国家宏观调控初见成效，投资增速减缓，企业开发力度下降；而“8.31”协议出让土地大限的到来，开发量随之受限。但是需求依然旺盛，因此，预计未来重庆的房价还将上涨。 据春交会调查显示，重庆市预购房群体中希望在渝中区购房的被调查者只有11.88%；而现居住在渝中区的被调查者，其希望在渝中区购房的被调查者所占的比例仅占31.58%，由此看来，渝中半岛居住情结的作用已经显得苍白无力，消费者被南岸、江北和渝北等几个区域所吸引。 在房价方面，由于渝中区地价较高、建材产品价格上涨和拆迁成本较高等原因导致开发成本加大，以致于该区的房价也拥有较大的增值潜力。 8、渝中区房地产市场走势 从渝中区小户型住宅来看，自99年恒通·云鼎开风气之先以来，解放碑的小户型住宅一直受到消费者和投资者的强力追捧，但到了2003年，由于户型设计不合理和价格偏高，解放碑已经开始走下坡路。 大坪是渝中半岛的制高点，又是包括九龙坡、大渡口、石桥铺乃至沙坪坝在内的“大西区”进入渝中的门户，其辐射力异常强大。铂金时代、万友康年、康德27℃、骄阳天际、等小户型楼盘的逆市飘红，使长江路-大坪-石桥铺一线已经崛起为小户型新势力，发展潜力巨大。 9、同类楼盘简介 铂金时代 万友康年·国际公寓 康德27℃生活空间 建工·新康桥