大型商业项目前期分析思路总结.ppt

大型商业前期分析思路总结研发与咨询中心 定价分析 年租金 根据市场比较法测算出项目的租金水平 出租率 项目的平均出租水平，为经验值 回报率 商业项目初始回报率为投资人在项目初期可以接受的投资回报水平。 X 售价 本产品租金 ÷ ∑ 可比案例租金 修正系数 N(可比楼盘数) 运用单位租金、单价的关系，结合区域市场行情判断价格实现的可能性 案例介绍 港汇广场是一个大型综合性项目。它坐落于华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总面积40余万平方米。 港汇广场 案例介绍 商圈客层：定位在中高端客层 业态：统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅三大功能，三位一体 建筑设计：装饰风格时尚前卫，辉煌高雅，吸引大量国际国内顶级品牌入驻设立大陆旗舰店、专买店 案例介绍 商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米，其余均为公共活动区域，各层营业大厅均按用户及市场需求灵活间隔，形成多元化的专卖店、精品店。中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客身处其中，犹如闲庭信步，总有明丽轻松之感，尽享购物休闲意趣。 Part 1 Part 2 Part 3 经营计划研究 经营特色 经营业态 形式分析 交通改善 谋者于事前计划，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。 形式分析 整合需求 购物中心多功能的经营计划，试图给予消费者全方位需求的满足 扮演社区必要设施角色 形式分析 近年来购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共服务设施 经营业绩 集客力 卖场吸引顾客能力必须努力营造形象 经营业绩 创造商机 提供-促进-提升 经营特色 “融合于角色功能并隐藏于日常的营运之中” 因此购物中心，应为发展服务客层、注意社区的贡献，以产生经营效益的特色 张颖 2010.09.07 30万㎡以上 市级中心商业区 10万㎡左右 区域性商业区 日人流量25万以上 日人流量50万以上 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务聚集地、公共交通集散地周边 Part 1 地块分析 客流规律 商业环境 交通状況 地形特点 Part 2 Part 3 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营 “地利”是一个非常重要的因素，店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益 天时地利人和 地形特点 地形特点 地理位置 宗地所处区县、板块等 项目信息 占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度…… 交通状況 商业中心交通可达性最佳的实质是：所有贩物出行者到达中心的出行时间总和最小。 对路状、车道数、是否主干道、拥堵情况等情况描述 商业环境 本案 周边商业 商业环境 周边住宅总体情况（样表） 2009.8 地中海 18,000 两室45% 三室55% 两房80-115 三房120-145 40% 1.27 12 多层 开盘时间 建筑风格 当前均价 (元/㎡) 户型占比 面积段(㎡) 绿化率 容积率 建筑面积(万方) 物业类型 项目名称 商业环境 20,000 1.4-2.6 80，000 三层 高端 业态 售价(元/㎡) 租金（元/㎡/天） 建筑面积（㎡） 楼层 定位 名称 周边商业总体情况（样表） 商业环境 历年 未去化量（万方） 去化（万方） 供应（万方） 去化（万方） 供应（万方） 去化（万方） 供应（万方） 2009年 2010年 —— 合计 P3 P2 P1 预计 2010年后续 推量 （万方） 2008年 规划 总建面（万方） 商业项目名称 （商业地块名称） 潜在商业供应量分析（样表） 商业环境 区域专业市场租金、体量分析——市调数据统计 区域专业市场租金分析——案例 区域租金主要集中在。 租金支付方式与入住率。 项目 面积（平米） 租金支付方式 租金 入驻率 长江市场园区 102 自用\半年 22 98% 明珠广场 280 一季度 32 95% 金鸿新城 80 半年 21 80% 福海新城 217 一年 37 100% 源丰商厦 70 一年 50 90% 中南广场 82 自用 35 95% 商业环境 九华商业 世园国际 融汇锦江 东方海伦 平均租金区间 (元/天/m2） 16 平均售价区间 (元/m2） 5-6 2-3 30000以上 10000以上 6000以上 城市核心商圈 商务氛围浓； 交通便利，人流量大； 经营定位高 周边物业价值高 物业档次 位于或紧邻城市核心区 有成为区域商业中心的潜力； 有资源优势 经