房地产项目前期阶段性报告内容和流程梳理.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 市场部在开发流程里的对应时间节点考虑 　 拿地之前 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 财务部 测算报告 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 市场部 　 　 　 　 着眼财务测算，但对客户、产品开发组合等依然有扎实有力的分析 面向公司提供开发战略。面向设计部除开发战略外，给到有关客户、标杆项目、户型配比、商业、会所、售楼处位置等建议 提供各期开发范围及时间，物业类型和规模。展示区、样板房展示范围及时间等。 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 设计部 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 合约部 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 * THANKS * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 【应用价值】 3、规划形成产品品牌、完善品牌架构 战略层面 * 【应用价值】 4、动态规划，判断未来市场发展趋势 战略层面 * 【应用价值】 5、把握城市主流市场，确定项目发展（市场）战略 战术层面 * 【应用价值】 5、把握城市主流市场，确定项目发展（市场）战略 战术层面 * 年龄(06年) 【应用价值】 5、把握城市主流市场，确定项目发展（市场）战略 不同市场，人口特征、城市发展特征不一样，主流市场差异明显 上海 成都 战术层面 * 【应用价值】 6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系 战术层面 * 【应用价值】 6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系 战术层面 * 【应用价值】 6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系 战术层面 * 【应用价值】 6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系 战术层面 * 【应用价值】 6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系 中信红树湾 红树西岸 战术层面 * 【应用价值】 6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系 第五园 星河丹堤 战术层面 * 【应用价值】 7、用正确的逻辑做事情 战术层面 土地 客户 产品 测算 土地属性 客户价值 拿地 YES NO 流程一： 土地 客户 产品 测算 土地属性 客户价值 NO 拿 地 YES 流程二： * 【应用价值】 8、完善工具表格 八大品类描述表格 项目定位参考表格 战术层面 * 【应用价值】 9、描述市场规律，在正确的基础上做得更专业 战术层面 * 4、万科品类研究小结 城市土地属性研究——城市现状和发展地图——产品线——对应客户需求等此几类基础研究，是新产品开发的前置工作，对新产品开发有明确的指导意义。 个人认为，城市土地研究还可以深入进展，可以从不同角度分类，对应产品线、客户全生命周期有进一步的细分。 从土地到客户，从客户到产品。而不是从土地到产品，然后从产品到客户。 * 三、报告分析 * 1、框架—世联 * 1、框架—世联 * 土地属性认知 相似板块成长周期分析 从土地到客户阶段的核心结论 目标客户研究 通过项目看客户 市场竞争 竞争策略总结 规划及产品总结 产品价格体系 产品和客户定位结论 2、框架—万科C2 * 2、两份报告的框架概览 C2报告和世联报告框架 * 类别 万科 世联 发展商的目标体系 未列 明确的目标解析 土地分析 万科独有的土地属性分析 项目界定 相似案例研究 从同城其他板块借鉴，上海联洋。详尽列举了联洋的变迁 列举了都市重建和大盘案例，并整理出较完整结论 核心问题界定 无 有 目标客户研究 有，相对简单，但确实 有，较为简单 通过项目看客户 比较翔实 无 市场竞争（宏观层面） 有 有 标杆项目的选择 有，仁恒 无 规划及产品建议 有，较翔实有力 有，视野宽广，步骤完整 产品价格策略 有，针对性更强 有 客户及产品定位结论 有，较准确翔实 有，客户部分相对简单，但定位