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幸福花园营销执行报告 78区项目初步认知 项目四至分析: 东边为农民房区域,杂乱无章 北边为工厂区域,环境污染较大 西边为港隆城商圈和鸿隆107等住宅区,生活环境较好 南边为旧居民房,生活便利,但是住宅整体显残旧 78区项目定位 竞争区域分布图 对比宝安中心区和碧海中心区,宝安老城区没有任何的竞争优势,所以78区项目的直接竞争对手只存在于区域内,在项目的周边! 对比78区项目和书苑雅阁的项目同面积段的一房单位,发现户型结构极其相似,都赠送一个内阳台,78项目的相对优势是厅的采光更优越,不受内阳台的格局改变影响。 作为宝安老城区唯一在售小户型,书苑雅阁销售理想,原因有四: 地理位置较好:书苑雅阁位于新安老城区核心位置,周边配套成熟,居住氛围浓厚 推售时机正确:在近段时间,片区仅书苑雅阁一个小户项目在售,不存在竞争 价格制定合理:书苑雅阁户型小,总价低,大多数客户能够承受 户型有竞争力:赠送较多,可改多空间较大,能吸引客户的关注 对比78区项目和书苑雅阁的项目同面积段的一房单位,西城品阁单位实用率明显较低,房间不大,厅更显小,赠送少,不能增加房间!从产品上来说,78项目完胜西城品阁。 作为西乡待售楼盘之一,西城品阁特点有四: 地理位置:西城品阁位于西乡老城区核心区域,周边配套完善,生活氛围浓厚; 产品类型:西城品阁户型小,总价低,大多数客户能够承受; 物业定位:西城品阁产品为酒店式公寓,客户大部分为投资者,于市场现状有冲突; 先天劣势:产品赠送少,没增值可能,片区缺少支撑酒店式公寓的居住性客户群。 对比78区项目和凤凰汇同面积段的一房单位,凤凰汇一房单位的优势是方正通透,格局合理,但是凤凰汇的户型赠送面积偏小,不能增加房间,所以凤凰汇的产品无法跟78区项目产品竞争。 作为西乡待售楼盘之一,凤凰汇有四个特点: 地理位置:位于西乡老城区边缘,周边有一定的配套设施,生活氛围浓厚; 景观资源:紧临西乡凤凰岗生态区,有一定的自然景观; 周边环境:周边有大量的工厂和村民自建房,存在较严重的脏乱差现象; 先天劣势:凤凰汇远离市区,产品品质较差,客户认同度低 作为西乡最老牌的烂尾楼之一,万骏汇具有自身的优劣势: 遗留问题:烂尾多年,在西乡的声誉不佳 交通条件:位于交通主干道边,交通便捷、昭示性强 噪音影响:位于道路边上,噪音严重 面临问题:产品以30—90㎡的酒店式公寓或商务公寓为主,现阶段市场并没投资客户进场,销售将面临较大压力。 78区项目卖点提炼 竞争小结 通过对周边项目的对比分析,中粮78区项目精品小公寓的定位是正确的,正是依靠准确的定位和高品质的产品,78区项目才拥有了强大的竞争力。 项目位于宝安老城区西乡,远离城市的核心区域,交通条件一般,所以项目辐射力小,客户的主要来源为西乡片区; 鸿隆107广场位于项目的西边,社区底层商业为港隆城;鸿隆107广场为一出租率极高的小户型公寓,该社区的租客群代表这西乡老城区潜在的公寓性购房客户群; 我们通过宝安天骄世家等项目附近三级地铺,对鸿隆107广场的租客群进行深访调研,并抽取5个代表性客户分析。 姓名:何小姐 居住社区:鸿隆107广场48平米公寓 当前租金:1800元/月 年龄:27 籍贯:江西 职业:恒丰海悦酒店经理 家庭组成:与男友同居,男朋友为附近一公司技术人员 文化水平:专科 其它置业经历:首次置业者,没任何的置业经历 置业动机:自住(结婚用房) 资金来源:工资,男朋友家里支持首期款 交通工具:平时走路上班,外出坐公交车 生活方式:做酒店业,上班时间较长,休息时间少而且不稳定,休息时间主要用于休息,会逛逛街,陪陪男朋友看电影等; 对住宅的要求:小户型公寓,30万以内的总价,交通便利,能接近工作地点,生活配套较好。 姓名:刘先生 居住社区:鸿隆107广场48平米公寓 当前租金:2000元/月 年龄:28岁 籍贯:湖北 职业:恒丰海悦中层管理人员 家庭组成:单身,女朋友在南山上班 文化水平:本科学历 其它置业经历:首次置业者,没任何的置业经历 置业动机:自住(结婚用房) 资金来源:工资,部分家里支持 交通工具:公交车 生活方式:以工作为主,平时上班时间较长,休息时间会约一班同事和朋友打篮球,对电子产品比较着迷,喜欢电脑游戏等; 对住宅的要求:要有社区、配套完善、治安良好、周边有教育配套、体育配套、交通条件要好,靠近上班地点,总价要控制在40万以内。 姓名:张小姐 居住社区:鸿隆107广场48平米公寓 当前租金:1800元/月 年龄:25岁 籍贯:广东 职业:企业财务 家庭组成:两口之家,丈夫在福永某物流公司上班 文化水平:本科学历 其它置业经历:首次置业者,没任何的置业经历 置业动机:自住(结婚用房) 资金来源:工资,部分家里支持 交通工具:公交车 生活方式:比较开朗的一个人,对工作有热情,
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