2010年10月929新政和南京细则解读.ppt

* 供给政策比较 南京细则解读 929新政 南京细则 强调扩大中小套型和保障性住房建设计划和供地计划 加快保障房、普通商品房住房建设 强化住房用地和住房建设管理，确保保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地 市国土、规划、住建等部门要加快保障性住房、普通商品住房等项目行政审批，加快住房项目的供地、建设、上市。制定出台公共租赁住房（含人才公寓）建设管理办法 继续推进旧住宅区整治出新、危旧房片区（工矿区、棚户区）改造，多渠道改善人民群众居住条件。 平抑市场，促进开发商降低价格 强化土地供应，增加短期可供应数量 行政手段辅助，加快供应 完善租赁住房办法，分流市场居住需求 多手段渠道分化市场需求 南京细则对于供应管理的特色在于有短期措施（加快保障房上市），也有长期措施（多渠道改善）既有主动增加供应的措施，也有促进开发商提早预售的措施。 南京细则对于供应管理的措施具有一定的可实行性和全方位性，政策促供力较强。 南京细则与929新政的供应管理比较 * 南京细则解读 预售制度微调 无助于加大供应 领取预售标准制微调 原先 小高层、高层住宅完成项目工程2/3，多层住宅结构封顶 现在 新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。 调整目标锁定申报价格。限制开发商过高定价，对开发商新房源入市会有一定影响。 南京市有关部门依旧打着减少高价房供应，压低全市成交均价，作出政绩的算盘。 * 南京细则解读 供应总结 保障房短期增加供应效果未明 推进旧住宅区整治出新、危旧房片区改造，多渠道改善人民群众居住条件。 有关部门依旧希望“做低均价”博取政绩 保障性住房短期内无法形成大面积的供应量，远水难解近渴 短期供应缺乏困局依旧没有改变 政府所能完成的只是增加未来供应 * Ⅱ 政策内容评析 南京细则研读分析 全国政策研读分析 市场销售分析 整体政策评价 全市认购、成交情况 可以看出，929政策出台前后市场表现对比明显，国庆期间不论认购还是成交量都出现下滑，且降幅剧烈；之后有所回升，随着10.7上海细则出台，南京细则即将出台的风声也传出，多家楼盘推房或大幅度优惠以换取销量，成交量出现“井喷”。 * Ⅱ 政策内容评析 南京细则研读分析 全国政策研读分析 市场销售分析 整体政策评价 * “史上最严”的悖论 德国经验告诉我们，只要有严格的法律制度，房价是可以被稳定的。但德国和我们不同，没有房地产的蓬勃发展，其经济仍能靠技术创新带动。而我国处于的是工业化带动房地产，房地产反哺工业化的工业化初级阶段。整体经济对房地产的依赖性很强，政策的严厉程度是有底限的。并且在我们一党制的国家体制中，既缺乏必要的法律准备，也缺乏必然的制定相关法律的政治基础。法律制定的严肃性和可执行性从来就是个大问题。 与过去的调控政策比较，或许本轮调控是史上最严的调控，但是与国外经验比较，本轮调控政策仍是速效保心丸，效果可期待性不强。 宪法制约 政府专款补贴和低利率支持 高税收打击炒房 确定客观合理指导价 宪法将政府为国民提供住房保障列为首要目标之一， 85 %以上的德国人享有不同额度的购房或租金补贴 买卖房产先要交评估价值 1%―1.5%的不动产税和3.5%的交易税，获利要交15％的差额赢利税 对地价房价实行独立评估形成指导价。房价超过指导价20%构成违法，卖方面临最高5万欧元罚款；超过50%最高可判三年徒刑。 德国储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变 三年内房租不能提高超出20%，否则违法；如房东所定房租超出“合理房租”20%，受巨额罚款，超出50%构成犯罪 严谨的德国经验与随意的调控政策 * 土地兼并是根本性问题 土地兼并具有历史必然性 历史证明，土地总会从集中到分散，再到集中，只不过分散到农民手中是王朝兴盛的标志，集中于大地主手中都是统治阶级灭亡的丧钟。 当代土地兼并表现形式略有变化 生产力发展使得工人和服务业从业人员成为社会基本阶层，也使得土地的社会属性成为核心属性；收入水平上升使得住宅需求成为人的主要欲望之一；土地使用权成为了主要兼并对象；购买土地使用权和房屋产权成为主要兼并方式。 “剪刀差”造就了地方政府土地兼并的主力军地位 最好的水稻田亩产约800公斤，每亩收购价约为1520元，成本为840元，每亩毛收益为680元，即使按年收三季，三十倍的最高补偿，收购农民的地价为 6.1万元/亩。政府转手时课可获利数倍甚至数十倍。以上海为例，洞泾动迁安置地块120万/亩，奉城镇工业地块28.5万/亩，地王黄浦江沿岸E18地块(9-3)则高达5918万元/亩。可见最低的增值也超过了四倍。 * 城镇化率依旧