无锡苏宁环球北塘项目定位建议.ppt

苏宁环球北塘项目定位建议;Part .1 项目本体分析及属性界定 Part .2 开发商的主要目标及核心问题 Part .3 项目初步研判及整体战略 Part .4 项目整体定位 ;1;城市属性;区域属性;区域属性;项目四至;地块经济指标;项目属性界定;2;开发商目标：品牌+效益;从最近的市场发展趋势研判;风险下的问题;项目的核心问题：基于目标，在大市背景下激烈竞争市场中选取怎样的的市场占位?;3;经济环境-GDP/人均可支配收入;经济环境-社会零售品销售总额;经济环境-固定资产投资/房地产占比;无锡市场-供求关系;无锡市场： 量价表现;注：销售率=本期成交/（期初库存+本期新增）;供应意愿变化： 1，前三季度高端产品供应较多，抢占第4季度的改善需求释放； 2，80平米小户型的逐步爆发，抢占投机性需求； 需求入市变化： 1，三季度末改善性需求爆发，且份额稳定； 2，1-11月整体市场以80-100以下和100-140为主； 3??供应短缺下，受恐慌需求和投机需求的拉动下，整体客户线入市，呈现“百花齐放”的格局； 预计短期内改善性需求将继续保持稳定，但首次置业需求层面所体现的主要为投机需求而呈现上升；市场真正的刚性需求受价格“挤压效应”处于逐步撤市状态，预计将持续较长时期；;滨湖、新区、北塘、新区渗透加快，惠山稳定，其他萎缩； 新区大增，惠山趋降，滨湖稳定，其他萎缩；;1，整体上看，在2009年楼市火爆下，北塘区与全市一样，都快速去库存化且各产品线产品都呈现大幅度下降 2，从产品线来看，首次置业产品由于价格快速上涨进入“补库存化”，全年首置和首改产品是区域销售的主流，多改和高改产品在第3季度快速入市，在2010年将面临较大的市场风险； 3，随着2009年房价的快速上升，北塘区的产品的房价份额也发生了明显的变化，典型特征是市场份额主要由8000以下向8000-10000、10000以上之间流动，但短期内5000-8000还是主要成交价格段； 4，综合来说，北塘区目前在客户认知中主要适合 “首置、首改及部分再改”的客户需求；随着区域商业配套的逐步成熟，区域城市资源的密集度将上升，将强势牵引城市资源性客户的进入。;1，整体上看，属于量价齐升，最近3月的成交量集中在12.5-15万方之间； 2，2009年，月度价格的低谷出现在2月（5145），高峰出现在12月（7494），上升了45.66%且从8月开始房价涨幅在加大，从曲线的斜率来看，近似直线攀升；;北塘市场：商业市场 ;总结—问题一：宏观层面大市会不会带来销量和售价的下滑，目前立足于哪一层级的市场受大市冲击较小？ ;3;竞争分析：区域内竞争为主，同时与周边区域典型个案呈现 泛竞争态势。;欧风新天地——项目概况;欧风新天地——主力户型;占地面积：142176.9平米 建筑面积：68万方（商业：一期8万方、二期4万方、三期14万方） 容积率：3.05 绿化率：25 %;金太湖国际城——主力户型;占地面积：64869.1平米 建筑面积：18万平米 容积率：2 绿化率：60%;3室2厅 面积约为：125.06 M2;占地面积：10.2万方 建筑面积：36万方 容积率：2.79 绿化率：40％;华仁凤凰城——主力户型;占地面积：14495.6方 建筑面积：70656.56方 容积率：2.67 绿化率：41.3 %;香榭一品——主力户型;占地面积：18万方 建筑面积：70万方 容积率：2.99 绿化率：35 %;精装小公馆 1室1厅 面积约为：55 M2;占地面积：134108.9方 建筑面积：30万方 容积率：1.85 绿化率：50 %;3室2厅 面积约为：170 M2;占地面积：91908方 建筑面积：32万方 容积率：3 绿化率：52 %;金科观天下——主力户型;竞争关系总结： 主竞争项目产品力一般，主要依托成熟的商业价值促进住宅销售，次竞争项目 主要靠自身产品力的打造，占领中高端市场！ 产品结构上，两房为90平米左右，舒适型三房为130-145平米左右，160平米以 上房型供应较少。 版块内未来公寓产品类型主要为高层、小高层为主，而且自身都拥有较大的商 业体量。 ;各区已购房消费者区域分析;区域内在售项目现有客源结构; 地缘性本地客户：中心化生存 文化承袭，延续主场感，希望生活在较热闹的地方首要关注地段价值，对户型面积需求较大 地缘性职业客户：便捷化生存 工业在此，生活在此首要关注配套以及社区环境，对户型面积够用即可 进城性安家客户：体面化生存 周边乡镇的中高端客户，往往为了孩子教育以及何种生活方式而进城首要关注社区名气以及学区等因素，户型需求较大 跨区性安家客户：落地化生存 外来中高端务工者安家置业，希望获得主场归