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项目商业用地专项问题分析报告 成都嘉联地产顾问有限公司 前言 本项目拥有约150亩的商业用地，本项目商业做住宅化将面临着以下的问题：水电问题、税收问题等等。本次报告将根据这些问题进行专项的分析和研究。 商业水电问题 成都住宅类和商业类用水价格比较 从民用和商业的水价对比上可以看出，两者之间的差异为每吨1.8元的差异。按照成都平均20吨/户.月计算，普通住宅每月需要交纳水费为50元，商用需要86元/户.月。商业用水和民用用水相差36元。 成都住宅类和商业类用电对比分析 住宅电费和商业电费之间相差约0.39——0.8元/度之间。住宅用电仅为商业用电的一半。 按照家庭150度计算，住宅约为90元左右。商业约为150元左右。 成都商业类和住宅类天然气价格比较 住宅类型的天然气和商业天然气相差0.82元/方； 按照月度平均用气30方计算，住宅类仅需要42.9元，商业需要67.5元。商业比民用贵24.6元。 住宅类和商业类水电对比结论 住宅类水电气月度成本：183元/户.月 商业类水电气月度成本：297.5元/户.月 从上可以看出，两者之间月度相差的生活成本为114.5元/平米左右。 成都商业水电改民用水电案例 商业用地住宅化改民用水电案例 案名：左右 项目地址：光华路三环路段内侧 占地规模：8.5亩，建筑面积6.3万㎡ 项目性质：商业用地住宅化 项目水电：发展商与政府沟通，补交一定的水电款，转成民用水电，降低客户的抗性。 项目外立面：设置内置式阳台，完全住宅化，大堂精装，装修风格上具有明显的住宅化感觉。 商业水电转变成民用水电总结 商业水电转变成民用水电难度很大，主要是需要发挥发展商的社会资源进行转变。 目前商业用地转换成民用地的途径：1、发展商利用其人际社会关系，与相关水电部门进行沟通，转变成民用水电。2、由发展商向有关部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电转变成民用。3、由发展商补交土地款将商业用地部分转变成住宅用地。 商业税收问题 成都市个人买卖房屋税收政策 购买住宅用地商品房需要缴纳的税： 个人首次购买普通住房的优惠政策：可减按成交价格的1.5%缴纳契税；首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二次及以上购房需缴纳成交价格3%的契税 个人购买90 平方米及以下普通住房的，按成交价格的1%缴纳契税。 印花税：合同金额的万分之五 登记费：80元/户 购买商业用地商品房需要缴纳的税： 缴纳成交价格3%的契税 登记费：80元/户 印花税：合同金额的万分之五 出售商品房需要缴纳的税收 企业缴纳的税：根据国家税收规定，出售商品房需要缴纳税收。根据国家规定企业出让商品房应受的税收为以下几项（商业和住宅没有区别） 营业税：成交金额的5% 城市维护费：营业税的7% 教育费附加：营业税的3% 土地增值税：按照累加值计算 所得税：（成交金额—扣除所有成本）×20% 印花税：合同金额的万分之五 个人转让二手房需要缴纳的税：（住宅和非住仅仅在营业税上不一致，其他是一样） 住宅用地营业税：五年内转让商品房成交金额的5%（如果转让居住满5年的普通商品房再行转让免去营业税。转让非普通住宅，按照所赚差价值×5%） 商业类型的营业税：成交金额的5% 其他问题 成都40年产权住宅与70年住宅政策差异 1.客户贷款问题 商业项目按揭贷款首付最少5成，贷款年限最长十年，并且不能享受住房贷款利率优惠和公积金贷款 2.税费问题 商业产权不能享受首次购买契税优惠和转让税收优惠。 3.水电气问题 商业性质用地通常水电等收费比住宅水电价格高出近一倍。 4.户口问题 商业用地原则上不可以落户口（根据成都落户的政策，只有住宅才能迁户口）。 目前区域新推项目基本情况 通瑞—月光湖 地址：成都华阳三江村.靠近棠湖地块。 开发商：通瑞地产 项目规模：150亩 建筑规模：30余万，建筑形态为高层建筑 容积率：3 项目主力户型面积：80-90㎡两房。 项目开售时间：不定 蜀郡又一城 地址：华阳华府大道 发展商：中铁二局 规模：55亩 建筑面积：20万平米 户型面积：80-120㎡ 开盘时间：8月1号 销售价格：6100元/㎡ 销售情况：开盘推出5栋仅销售14套，截止目前为止销售30套左右。 谢 谢 7.4元 娱乐、健身房、休闲会所、美容美发、茶楼、酿酒、饮料、烟草、饮用水制造等 其他特种用水 2.5元 居民住宅用水、学校用水、武警用水等 居民生活用水 10元 洗车用水 洗车 特种行业用水 15元 桑拿、洗浴、浴足等用水 洗浴 4.3元 除居民生活用水、特种行业以除的用水。 非居民生活用水 终端价格 包含类型 用水类别 ? 1.65 1.65 CNG加工用气 其中：星级宾馆用气2.20元/立方米 2.25 2.08 商业用气 ? 1