世联_上海_城市综合体顾问业务介绍.ppt

世联地产城市综合体顾问业务介绍 开发商在开发综合体项目时面临的主要问题 万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期 万达城市综合体发展模式研究 万达集团的转型历程 万达广场案例 万达第三代产品特征 万达综合体核心概念——订单商业 运营模式分析 万达集团转型：从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。 宁波万达广场概况 从05年开始，万达尝试在城郊结合部做大型的商业项目，宁波项目是万达在城郊结合部的第一个项目 项目周围常住人口5万，离宁波市区有10公里左右。万达拿地和开业后，出现两个万达现象 第一，周围的住宅，房地产项目知道万达拿项目后迅速提价，二手房价立即往上涨。 第二个现象，宁波万达入住后，万科、中海、金地等大牌住宅开发商看到万达商业未来给这个片区带来的价值和配套，一年以内全部在旁边拿地，距离都在1公里范围之内。 万达的互动效应：中高档的住宅群体起来以后，又会把中高档的人群带过来，这样消费层次就会一点一点高起来 销售型产品——万达广场48克拉Mini公寓 “万达广场48克拉”是一幢总高159米，总层数为48层的超高层精装MINI公馆。位于万达商业广场东侧，西南面是已经交付入住的万达广场公寓，与五星级索菲特万达大酒店共同组成万达广场酒店商务区，是万达广场的重要组成部分。 项目指标总占地面积为30378平方米，总建面积为70000平方米左右，总套数为1148套。项目产品规划为，主力面积50平方米左右的精装MINI公馆。 五角场万达广场地上总建筑面积约33万平方米，是五角场副中心目前体量最大、业态最全、商气最旺的商业项目。 五角场万达广场主力业态体现了万达广场第三代产品的特征：即购物、娱乐、餐饮、休闲、运动为一体，满足不同年龄客群的”24小时“消费需求 万达广场开发的三个时代 万达广场第三代产品——城市综合体开发模式特征 第三代向第四代的转型：未来会加入展示、文化、展览等业态进去，除购物休闲之外，还可以有一些文化熏陶 万达综合体的核心商业模式：订单商业 万达董事长王健林提出，做商业地产有三好三难: 商业地产出租为主，且在没有金融支持的情况下，有三种途径可获得现金。 万达广场模式的四个运作环节说明 万达广场的定位关注“地址、规模、主力店”三大要素，确保基本成功 万达广场的选址：集中于城市核心区或未来城市拓展区。 万达广场的选址未照搬发达国家在郊区选址惯例，而主要考虑中国人的消费心理：1、亚洲人、中国人好热闹不喜欢冷清，购物中心基本都在城区2、中国人去购物中心不完全是购物，还有情感交流，把逛街当成快乐的事情。3、受人口密集和城市交通条件限制。中国只能发展大交通，不能敞开私家车，4、中国土地紧张，不可能像国外到郊外大规模征地 将招商提前到工程土建之前可以谈判提高租金、减少无效出租面积，避免主力店排他性协议 购物中心设计环节的六点把控 万达商业地产运营模式可从开发各阶段价值链分析出发，与之相应，长期低成本金融运作则是运营的最高核心。 从深圳南山城市副中心的发展历程来看，南山商业市场是由住宅开发和交通所带动的 项目周边住宅地产发展成熟、商业地产发展初现端倪，紧邻科技创业园产业区，与深圳市中心及香港方向交通便利 项目所处之南山商业文化中心区，周边除现有部分商业用地、商业办公用地及居住用地、娱乐用地之外，住宅用地基本已完全转让。而北片区，创世纪滨海花园、锦隆花园、中信海文花园住宅项目等已建成。西片区保利城花园、天悦园、青春家园、山海人家、海印长城等商住项目也已在建并发售。 项目东临深圳湾海域，与香港隔海相望，北邻深圳大学和高新技术园区，南临南油工业区，滨海大道从中心区北侧通过，到深圳市中心区交通顺畅。 拥有良好的消费环境，依托周边成熟的住宅区、及通往深圳市区和香港的便利交通为商业带来人气 本项目周边有竞争产业，所以要与周边区域同类产品类型差异互补，形成商业氛围，提升区域竞争力 南山海岸城定位 通过主力店的导入提升整个百货的档次，并通过特色项目提升项目的关注度以及强化人气的聚集 丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力 高写字楼物业装修标准提升物业价值 休闲生活广场聚集人气，流畅交通路线提升客流，双首层商铺设计提升商业价值 海湾水景生态系统，突出区域生态环境优势 海岸城项目产品综合优势 目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心。 海岸城成功必备条件 都市综合体发展趋势 都市综合体发展趋势 海岸城收支状况：成本约20亿元，写字楼销售约33亿，购物中心12万平方米租金收入另算 海岸城资金链，主要注意东座写字楼的销售回款，支持项目推进发展 Soho北京公馆 特征：全装修公寓及配套休闲会所、水系大堂、双层幕墙隔热隔音 光华soho