房地产业-房地产企业汇缴政策业务解读.ppt

培训内容 第一部分 政策规定 第二部分 征管要求 第一部分 房地产开发企业所得税政策规定 一、政策依据 二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件 三、收入处理 四、成本、费用的扣除 五、计税成本的扣除 六、特定事项的税务处理 七、新老政策的衔接 一、政策依据 新法实施前，内外资分别规定 内资：国税发【2006】31号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 外资：国税发【2001】142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》 新税法实施后，统一政策 国税发【2009】第031号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》 苏国税发【2009】79号“转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知” 意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。 二、房地产经营业务范围及开发产品完工确认条件（第三条） （一）房地产经营业务范围： 　　◇土地开发 　　◇开发产品的建造、销售 　　开发产品包括： 　　　　 ◇住宅 　　　　 ◇商业用房 　　　　 ◇其他建筑物、附着物、 　　　　 ◇配套设施 （二）开发产品完工确认条件（符合条件之一） ： 1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、 已开始投入使用。 3、 已取得了初始产权证明。 开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。[国税函（2009）342号] 三、收入处理 （一）收入范围 （二）代收基金、费用和附加处理 （三）收入确认的原则及形式☆ （四）开发产品销售收入核算要求 （一）收入范围 开发产品销售过程中取得的全部价款。 包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形式和非货币形式）。 （二）代收基金、费用和附加处理 作为代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）： ◇未纳入价内 ◇由企业之外的其他收取部门、单位开具发票 应计销售收入： 纳入价内或由企业开具发票的； （三）收入确认的原则及形式 1、收入确认的原则 2、销售方式及其收入确认时点 3、视同销售处理 4、销售未完工开发产品处理 1、收入确认的原则 1、通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入。 新办法对收入的确认发生了变化，取消了原预售收入的概念，将预售收入确认为收入，由此带来计算三项费用扣除限额的基数的调整） 2、销售方式及其收入确认时点（第六条） 委托方式下收入的确认（第六条） 3、视同销售处理（第七条） （1）视同销售行为： 用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股股东或投资人、抵债、换取非货币性资产等 与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属在形式和实质上未发生改变） （2）确认收入时点： 所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日 （3）确定收入额的方法和顺序： A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价；　 B.参照当地同类开发产品市场公允价值；　 C.按成本利润率确定，成本利润率不得低于15%。 4、销售未完工开发产品处理（第八至第九条） （1）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 ◇公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率 ◇申报要求： 预缴申报： 利润总额=会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对应的预计毛利额 汇缴申报： 本年预售收入-本年结转销售的预售收入→附表一16行“其他视同销售收入” 本年预售收入预计计税成本-本年结转销售的预售收入预计计税成本→附表二15行“其他视同销售成本 预售收入预计计税成本=预售收入×（1-预计计税毛利率） 待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其它”调增调减。 （2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。 与原规定差异：只要符合完工条件，即应转销售，年度申报时作纳税调减 （3）征管要求： 年度申报时，出具报告→完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关资料。 （4）计税毛利率:A.一般商品房：15%　　 B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于3% 经济适用房 1、定义：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向