中原都市休闲区案例研究.ppt

code | # 案例研究：都市休闲区通常包括居住型、娱乐型、休闲型三种模式 距离城市40min，自身资源不强势，主要依靠区域海景及山体资源 从我们的调研中了解到，大多数人只知道大梅沙，却不知道东海岸，说明居住型物业对区域形象没有太大的提升 居住型都市休闲区核心KPI 住宅部分散布于用地内部，总建面约15万平方米，占地总面积为1.5平方公里，容积率为0.1 大峡谷占地面积约5平方公里 茶溪谷占地面积约1.5平方公里 云海谷占地面积约2.5平方公里 茶溪谷借助原来的茶山进行了重新，增设了茶园，集采茶、炒茶等为一体 娱乐型都市休闲区核心KPI 总规模1.3万亩，目前已经开发约5000亩 项目2002年开始开发 项目配套有“故乡里”主题公园、五星级酒店、国际高尔夫球场、商业街以及交通中心等等 项目濒临8000亩的花斗水库和三坑水库 借用“王子山脉”生态概念，实际与王子山不存在任何关系 碧桂园老板开发项目思路为：纯休闲度假 假日半岛休闲配套主要包括： 36洞国际标准高尔夫球场 故乡里主题公园 五星级酒店 夏威夷风情商业街 大型水上乐园 2005.10正式开卖，开盘销售额7个多亿，三个月卖光。 销售最好的是总价约为50万的联排别墅，总价在80~100万的小独栋别墅销售也很不错，洋房销售差强人意。 休闲型社区核心KPI 距城市中心的距离均在1小时车程以内，娱乐性都市休闲区更依赖城市公交系统，而居住型、休闲型对道路系统的便利型依赖较高 在功能分区上资源最优区域均排布其核心物业，以实现土地价值最大化 核心客户以核心物业的直接消费者为主 娱乐型物业对区域形象提升最大，休闲型次之，居住型则提升最小 三种发展方向对发展商的要求各不相同，娱乐型都市休闲区对企业能力要求层次相比最高 三种发展方向核心KPI体系 Centaline Consultants Code of this report | * 都市休闲区案例研究 用地功能比例 资源利用 居住型 东海岸 娱乐型 东部华侨城 休闲型 假日半岛 都市休闲区 配套功能布局 …… 案例研究目的: 通过研究都市休闲区的三种发展模式案例的KPI来匹配项目的发展方向，对项目的发展方向及功能定位有直接的借鉴意义 重点案例: 参考性案例 万科东海岸 东部华侨城 假日半岛 夏湾拿 17英里 无锡圣芭芭拉 …… 万科东海岸 1 区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里，市区30多公里 交通：随盐坝高速、深盐快速等干线运营，距城市中心约40min车程 资源： 二线海景 紧邻菠萝山 地块为坡地，内有少量山泉溪流 大梅沙海滨公园 盐坝高速 东海岸 80米 2000米 1.2万平 25.6万平 26.8万平 4.5％ 配套区占地面积 95.5％ 住宅区占地面积 100％ 总占地 规划布局： 以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观 以社区中心和中央景观为核心，点式布置产品 依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅 原有溪水顺势自然流入社区中心的水面 以林荫道沟通社区与大梅沙的联系 居住功能区 配套功能区 住宅物业占其用地面积95.5％，核心物业地位明显，而配套占地面积仅为4.5％ 万科东海岸 1 资源： 二线海景 紧邻菠萝山 地块为坡地，内有少量山泉溪流 海 菠萝山 二等资源区 一等资源区 三等资源区 住宅物业做为核心物业分布于原生资源最优区域，配套分布于资源次优区域,通过园林景观弥补资源的不足 万科东海岸 1 东海岸价格随区域配套成熟、区域价值的提升而提升 万科东海岸 1 东部华侨城主题园 _ 大梅沙市政公园 旅游 泊岸雅苑、联泰大梅沙项目、京基.喜来登酒店 雅兰酒店 _ 酒店 云顶天海、优品艺墅雅、湖心岛 _ _ 商住 天琴湾3期、东部华侨城 海语东园、海阔.凌海、倚天阁、心海伽蓝雅居、海世界公寓、天琴湾1/2期 心海玥雅居 纯住宅 国际学校 公交系统开通 盐坝高速 市政配套 区域成熟期 区域成长期 区域形象推广 10500 14000 30000 6500 9500 15000 东海岸价格演变历程 单位：元/平 联排 高层 产品把握能力 资金回流速度 企业能力要求 区域成熟对物业价值拉升较大 价值提升 60％以上客户为居住客户 客户情况 对周边配套依赖度较高 周边配套依赖度 资源最优区域排布住宅物业 资源与物业关系 项目功能划分 资源要求 区域形象提升 交通状况 核心KPI 居住功能区占据用地面积90％以上 区域有较强势资源 对区域形象提升较小 距离城市1小时车程以内，有便利的交通系统与城市相连接 说明 东部华侨城是以娱乐为主题的都市休闲区，距离城市中心不到1小时车程 东部华侨城 2 由三大部分构成： 大侠谷