深圳龙华莱蒙水榭春天项目策略发展报告及2#地块定位报告.ppt

莱蒙龙华项目策略发展报告及2#定位报告 报告框架图 第一部分 深圳市场分析 第二部分 龙华区域市场分析 二线拓展区客户小结：首次置业为主，二次置业为辅 ·利好及利用 （宏观政策）金融政策经历08年从紧政策之后，存在一定的消化期——市场企稳 （市政建设）前期规划完善，区域走向成熟——利用片区发展优势，规模开发 （客户心理）从观望向理性发展——合理引导 （市场发展方向）未来热点区域——集中供应，规模效应 （行业发展）2010年全面推进住宅产业化发展，商品房必须满足带精装修交房等要求——对整个行业的有利推进，乘势体现发展商的综合资源整合能力 ·不利及规避 （市政建设）09年初入市，片区配套成熟区有限——完善项目内部配套，体现社区优势 （房地产规划指标）受到新政影响，规划、户型设计受限——采用高附加值创新户型设计达到规避 （市场发展方向）09年片区供应量巨大，竞争形势严峻——采用产品、形象差异化，利用综合体优势竞争 （行业发展）2010年全面推进住宅产业化发展，商品房必须满足带精装修交房等要求，对合拼户型产生影响——提前做足准备，把握市场，赢得竞争 莱蒙都会——二线拓展区中心位置 莱蒙都会——二线拓展区核心板块（红山站板块） 莱蒙都会——城市综合体项目 09-10年项目竞争优势分析 规模、开发商资源整合能力项目核心优势 项目核心竞争分析 莱蒙都会—— “大盘”成功开发的四种模式（CDM） 项目发展战略思路 1、通过开发商品牌提升本项目整体形象； 莱蒙、深国投巨头携雄厚的资本、经验，对本项目的品牌起到提升作用。 2、通过已开发的水榭花都、水榭涟山等高端产品提升客户对项目信心； 通过水榭花都、水榭涟山等水榭系列高端产品的打造，快速导入莱蒙品牌，然后利用莱蒙城市综合体开发经验，最终实现项目品牌和莱蒙品牌提升。 3、通过2、3、4、5#地形成二线区第一大盘形象； 规模开发效应，先住后商，以商促住。 4、利用片区发展契机，推动并指引后期开发步骤； 随着片区发展契机，住宅定位可以逐步调整，以赢取价值最大化。 第五部分 项目整体定位 ( 2 # —— 5 # ) 第六部分 2＃地定位 1、档次定位：区域中高档，一期至二期档次逐步提升 2、产品定位：主流市场居家型产品 3、市场定位：符合区域市场主流人群需求、代表发展商开发能力和区域发展水平所一致的中高档住宅，树立莱蒙公司企业品牌形象； 项目产品定位分析图 2＃一期一批产品定位——面积有所控制 各种户型定位竞争优势分析 户型功能尺寸建议 三房二厅二卫参考示意 三房二厅一卫参考示意 假四房二厅二卫参考示意 1、楼市涨幅研判 1）07-08年经济预测：地产已经进入下降通道，预计整体降幅为20％左右（具体详见《2008深圳房地产预测》）； 2）09年经济预测：08年底或09年初在经过地产价格调整后，市场走出低迷的观望期，有望出现升幅，但预测楼市涨幅将仍低于经济涨幅，预测涨幅5-8%区间； 3）10-12年经济预测：待楼市逐步稳定，楼市涨幅将等于经济涨幅，预测涨幅10-15%区间； 2、市场比较法 市场价格：金地梅陇镇3期，对比2期，预计降价幅度约为30％，据业务员告知08年3月将入市，对外报价11000-12000元/M2（带精装修1000元）； 根据本项目地段位置、规模优势等可形成1500元/M2价差优势。故本项目同期入市实现价格约11500-12500（毛坯）； 项目09年10月入市，初步预估项目一期价格； ∑＝12500（1+8％+8/2%）≈【1300-14000】元/M2（毛坯） 5＃一期产品定位 第六部分 后天优势打造 项目核心力 莱蒙都会 ——拥有成熟豪宅、城市综合体、开发经验的实力开发商在二线拓展区打造最大规模体量城市综合体项目 核心价值支撑 项目调性 从小渔村到国际型大都市，从罗湖到福田再到大深圳，时间见证城市发展，见证深圳历史；也见证了深圳开拓创新进取精神； 莱蒙都会在二拓区中见证城市发展和腾飞，代言城市之未来，体现深圳开拓创新精神； 莱蒙都会与深圳主流人群在精神上直接对话，与他们奋斗进取的人生态度取得一致，最终获得认同与共鸣。 莱蒙都会代表莱蒙集团、深国投、万科地产开拓创新颠峰之作，以国际化视野，携长三角、珠三角品质豪宅和城市综合体的开发经验，将在二线拓展区实现项目、公司品牌自我突破和升华。 1、考虑总占地为8万平米，总建筑布局不宜以大围合形式设计，主要原因将使园林景观资源浪费严重。建议可根据分期开发策略，布局形式按分组团进行规划，使得各组团之间互相形成小的空间关系，营造出半围合式开放性社区 ；同时利好点有： 1）充分利用各组团资源景观； 2）减少分期开发所受到噪音、施工影响； 3）保