中原_深圳数码港商业项目发展策略思考.ppt

『数码港』项目发展策略思考 报告提纲 发展方向研判 目标客户锁定 项目产品攻略 项目营销攻略 项目优势:赠送面积多,人性化设计/居住功能/ 项目劣势:与华侨城一路之隔, 环境截然不同 项目劣势:工业用地性质，局限性大 优劣势组合分析——发展方向如何？ (别墅+复式)产品设计优势:工业用地劣势+噪杂环境劣势 =当豪宅卖不可能; 工业用地性质+传统工业片区 =工业厂房用途太可惜,开发商利润不能最大化; (别墅+复式)产品设计优势+工业用地性质 =(个性化\差异化)办公用途 将”在别墅里办公”融入华侨城创意文化\生态商务圈 源于华侨城,高于华侨城 于：项目内部生态\文化环境的打造=延续华侨城创意产业的影响 于：别墅\复式舒适\人性化的办公环境PK华侨城厂房改造环境 EOD：低密度、创意、生态办公区 站在2010年，我们展望…… 地铁开通， BRT开通，往城市任何一个地方，甚至香港都极之便捷； 与华侨城波托菲诺步行零距离（地铁通道），与华侨城2分钟地铁距离，享受华侨城所有成熟商务、生活配套； 华侨城创意产业园进一步扩展，影响力日益扩大，商务配套不断完善，租金不断提高； 侨香村福利房入住，沿侨香路改造在建或完成，片区商务环境日益成熟，片区形象档次提升， 这时，我们的优点突显了，别墅、生态、创意、生态办公区，与华侨城创意产业园连成一片。 报告提纲 发展方向研判 目标客户锁定 项目产品攻略 项目营销攻略 创意EOD的购买客户是谁？ 在当前市场下行状况、限外令、以及银行贷款政策的限制下， 以及本项目工业用地性质制约， 投资者的比重急剧下降… 创意EOD自用客户购买心理分析： 企业壮大到一定规模，需要增加办公面积， 企业内有相当数量的脑力劳动者（最典型如设计部门），且其对企业贡献度较高，成为企业的核心竞争力之一， 原有的办公环境较恶劣，某种程度上限制了脑力劳动者的生产力，有改善企业办公环境的需求， 个别企业考虑在中心区办公成本高，往往将业务部门办公放在中心区写字楼，便于树立公司门面，及商务往来的需求，而将决策部门、设计部门、后勤部门等部门迁至租金低的办公区域； 这些部门商贸往来不多，对商务配套的要求也不高， 对办公物业的形象有一定要求，要求办公成本相对合理， 追求舒适、个性化、生态的办公空间，渴望有一种文化艺术交流的平台。 报告提纲 发展方向研判 目标客户锁定 项目产品攻略 项目营销攻略 地面园林绿化 裙房屋顶绿化 高层屋顶绿化 绿化的蒸腾作用也能够带走大量热量 中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体——氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导； 冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用； 夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内； 传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题； 现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气； 创意EOD的成本投入点： 园林设计费用—聘请国际名师规划生态、人文氛围 园林施工费用 文化氛围营造：雕塑等人文符号、文化交流平台打造 节能生态功能设备—一般写字楼都需要提供得 报告提纲 发展方向研判 目标客户锁定 项目产品攻略 项目营销攻略 创意EOD别墅办公体验馆 项目价格探讨 项目整体回收资金 办公公寓回收资金为：18亿元－20亿元 别墅回收资金为： 3.192亿元 预祝项目开发成功！ 谢谢 嫁接华侨城成熟生态文化资源 本项目立意： 生态化 新艺术风潮 独立概念的演绎 公共交流空间的升华 学院生活概念的演绎 嫁接： 何香凝美术馆 华侨城oct创意园文化氛围 以别墅为先导的产品推向市场，以鲜明的独立生态办公引爆市场，建立市场的明星效应 通过前期营销奠定的项目形象，作为项目的主要现金流－－多层和高层产品，逐步实现项目价值 举高打低，逐步实现项目价值 1 2 别墅生态办公：市场新鲜敏感点，引爆市场 园林部分展示完善 别墅外立面展示完成 绿化隔音带完成 别墅办公体验馆 文化氛围营造到位 开售条件 第一招:联合政府 形成项目的公信力 寻求政府扶持政策 第二招:舆论炒作－－制造市场热点 呼吁尊重脑力劳动者工作环境 为什么需要EOD办公空间/市场的稀缺产品—别墅办公 第三招:联合行业协会 以行业口碑影响力，制造相关行业业内影响力 第四招:针对目标客户集中地点，拦截式、渗透式吸引 第五招:中原引爆式营销 引爆点式营销：与目标客户群为之契合的推广 建筑设计研讨会 建筑设计展览会 广告形象设计博览会 服装设计研讨会 舆论造势：呼吁尊重脑力劳动者，改善工作环境 营造脑力基地： 服装设计界 IT界 建筑设计界 广告设计界 网络动漫界