世联_新政下深圳前海区域最抗风险产品研究.ppt

9.29新政下前海区域最抗风险产品研究 思考线索: 政策视角——受新政影响最小的产品 竞争视角：最能规避区域内竞争的产品 客户视角：符合区域内未来主流客户群需求的产品 思考线索: 政策视角——受新政影响最小的产品 竞争视角：最能规避区域内竞争的产品 客户视角：符合区域内未来主流客户群需求的产品 思考线索: 政策视角——受新政影响最小的产品 竞争视角：最能规避竞争的产品 客户视角：符合区域内主流客户群需求的产品 思考线索: 政策视角——受新政影响最小的产品 竞争视角：最能规避区域竞争的产品 客户视角：符合区域内主流客户群需求的产品 竞争格局研判从前海户型演变历程来看，受规划利好拉动，区域市场价值攀升，户型呈现放大趋势，开始出现资源型大户 2011年 130 170 60 80 40 80 50 80 60 125 120 35 130 180 85 56 93 30 54 66 51 68 89 59 180 60 250 470 180 60 254 178 140 120 150 130 80㎡以下小户型为主 130㎡以上的大户型 户型变大 竞争格局研判聚焦月亮湾片区：前海资源型大户全部集中在前海路以东、靠山区域，片区内中等户型为补缺型产品 泛海 恒立 月亮湾 丽湾 本项目 前海路 大南山 小南山 主力140-180平米3房4房，少量88平米2房 10万 京地小南山地块 170－180平米的复式 3万 南山花园二期 别墅及大户型 60万 汉京大西格 别墅及大户型 10万 月亮湾花园 250叠拼、260-290联拼、370-470独栋 2.6万 大南山紫园 120－170平米 8万 泛海拉菲花园二期 163－170平米四房 6万 香格名苑 主力户型 建面 项目名称 南山花园二期 紫园 中海 泛海二期 大西格 香格名苑 万豪 京地 在售已售 将售 竞争格局小结： ——从未来整个关内供应来看，中等居家户型缺失 ——前海区域亦存在中等户型供应断档现象； ——项目所在月亮湾片区为130平米以上资源型大户集中供应区域，中等居家户型最能规避区域内竞争 问题1：什么样的产品最抗风险？ 前海曾经的地产常识：前海，南山人的前海，前海人的前海 数据来源于：鼎太风华6期、鼎太风华7期、依云伴山、优山美地、诺德国际成交客户汇总 鼎太风华项目经理访谈： 6期、7期还是以周边为主，南山区域客户占80％！福田客户只有10％左右。 前海项目成交客户来源区域： 前海客户占据43％的比例， 南山客户占85％， 福田客户占12％， 宝安客户占3％。 主流为年轻白领——家庭结构简单的首置、首换的地缘型年轻夫妇 数据来源于：鼎太风华6期、鼎太风华7期、依云伴山、优山美地、诺德国际成交客户汇总 从图表分析：客户年龄普遍较为年轻，其中70-85年占到了82%，其中80年代占38% 客户家庭人口较为简单，以单身和年轻夫妇为主，家庭人口不超过3人； 受价格驱赶，前海置业：价格为第一关注因素，易受价格牵引；其次关注生活便利性 价格是第一关注因素；地理位置、配套齐全、成熟片区或大社区是关注重点；再其次是户型设计； 数据来源于：鼎太风华6期、7期、依云伴山、优山美地、诺德国际成交客户汇总 “白领通勤区”以后，随着规划利好拉升，未来区域内主流客户会有怎样的转变？ 客户变化趋势1：规划驱动下，区域宜居性大大增强，自住客户群数量将进一步放大 客户变化趋势2：规划拉动下，片区价格不断攀升，脱离“价格洼地”困境；低端首置客户被驱赶，前海不再是白领天堂 2008年 2009年上 2009年下 白领通勤期 前海双中心期 代表项目 阳光花地苑 鼎太7期沙发 优山美地 代表项目 诺德国际 依云伴山前期 中海阳光玫瑰园前期 代表项目 鼎太风华奥斯卡 东方银座公馆 9000元/㎡ 14000元/㎡ 30000元/㎡以上 单列市、水城规划期 2010年 代表项目 依云伴山后期 中海阳光玫瑰园 20000元/㎡以上 客户变化趋势3：随着前海价值的放大，不断吸引区域外的高端置业人群 2007 2008 2009 2010 年份 片区成熟度 2011 2012 区域外客户比例 28% 22% 20% ？ 本项目入市 依云伴山 诺德国际 鼎太风华 东方银座公馆 35% 本报告是严格必威体育官网网址的。 * * * 本报告是严格必威体育官网网址的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 问题：什么样的产品最抗风险？ 新政解读本次新政的调控力度聚焦在首付提高至三成、限购令上 9·29新政主要内容 第一条：直指地方政府贯彻落实。地方政府要立即制定执行，否则问责约谈 第二条：