沈阳华锐华府天地综合体项目二期营销策略报告2010.ppt

在针对购房者的政策调整方面： 首付与利率方面： 为达到控制投资性需求的目的针对二套房及大面积住房的首付比例将采取更严格的认定标准； 在利率优惠方面，此项政策的调整预计将与购房首付调整的方向一致，保持对首套住房的优惠而加强对二套及高档住宅的认定标准； 营业税方面 营业税政策有可能由现在的5 年优惠调整为原先的2 年优惠，此项政策主要对二手房市场产生影响，恢复到优惠前的状态客观上有助于将二手市场的成交量转移到一手市场，推动一手市场的需求上升； 物业税方面 在物业税开征方面，预计物业税政策10年在重点城市开展试点仍然具有不确定性，最重要的一个制约因素在于国内目前还没有权威的房屋估价公司，物业税的征收标的无法进入一个全国统一的、市场能够接受的合理评估体系进行价值评估 金廊沿线商务公寓的价格平台较高，其次是北站区域，太原街板块和中街板块价格比较接近 在整体公寓市场中，北站和金廊沿线主要为商务型公寓为主，太原街商圈和中街商圈主要以商务和居住的复合型产品 市场在售公寓畅销户型集中在50平米为主，以投资客户为主 商务公寓中面积在40-50平米户型销售状况最好，受投资客欢迎。多为投资客户购买；100-150平米多为企业自用客户购买； 小户型居住产品60平米以上存在滞销。 朝向好户型销售速度明显高于其他房型，无论在居住公寓还是商务公寓以及写字楼产品，南向产品在销售和价格实现上明显优于北向以及东西向。 目前沈阳的公寓市场上，太原街、中街区域的供应量不大，未来供应主要集中在北站区域和金廊沿线 公寓未来供应量多集中北站和金廊沿线，其他区域供应量不大，本项目面临竞争主要为北站区域 北站区域： 主要竞争来自新华国际金融中心， 供应总量约1400套（包括周边少量尾房） ——施工“透明化”工程 ——多层次的物业维修体系 ——大型品牌物管签约活动 ——物业公司进驻售楼处 ——一期物业管理专业培训 ——售楼处动线体验 “工程进度信息”的公布 公布渠道：短信、业主论坛、销售中心看板、报广、软文 公布频率：随时更新工程施工进程。 公布内容：目前处于平整土地、打造地基、主体完工等阶段性节点信息及相关图片。 施工“透明化”——工程进度随时公布 关键举措2 短信随时告知工程信息，建立对项目的信心； 售楼处物料的随时更新； 论坛信息随时更新。 多层次的物业维修体系——解决一期工程质量遗留问题，树立开发商负责人的形象 “维修进度”的实时公布 面对客户：针对于一期有房屋质量问题的业主； 公布渠道：短信、业主论坛、销售中心看板等。 公布内容：公布维修计划、具体维修进程、预计维修所需时间等。 关键举措3 “业主赔付方案”的制定与实施 面对客户：针对于一期有房屋质量问题。 赔付办法：对于房屋质量存在问题，但根据实际情况无法进行维修或者维修结果不能达到客户要求，采用“业主赔付方案”。 业主物业的定期维护 面对客户：1期业主 维护方式：以周度、月度等为时间划分，对业主物业进行维护，包括物业的管道、门窗、墙体等。 通过该种规范化的物业管理，体现业主的尊贵感，树立开发商专业化以及极具责任感的形象。 关键举措3 多层次的物业维修体系——解决一期工程质量遗留问题，树立开发商负责人的形象 清水交房的写字间内的杂物清理干净，玻璃幕墙损坏的及时修补。 国际化：在经济全球化的趋势下，引进国际上先进的管理模式，来提高服务的水平和竞争力。 因为专业所以卓越 及时性：随时能够掌握来自客户方面的需求和要求，并满足各种各样个性化的需求。 贴心化：既是服务水平的一个体现，同时，也是客户满意度的保证。 代租服务：对售出的酒店型公寓实行代租服务，为购房者节省精力。 专业酒店服务: 统一管理，树立产品口碑。 1 2 关键举措4 物业增值附加值——客户培育市场 2 ——打消潜在客户对项目物业管理问题的疑虑 体验式营销 目的： 扭转一期物业管理的不良形象，重新树立一期物业口碑 二期物业全方位提升，增强二期业主信心 原则： 物业前置，重在体验，将未来物业让客户提前感知； 着重在于用心、细致、周到的服务态度； 体验式营销 体验式营销4 大 ACTION 体验式营销 渠道配合： 软文 新闻 报广 网络 借助第品牌物业管理公司——香港第一太平洋戴维斯在市场上的品牌号召力，举办品牌合作发布会，将华锐品牌与知名品牌捆绑亮相，打响知名度，也提高客户对二期物业及华锐品牌的投资信心。 国际知名品牌物管签约活动 目的：提升项目品牌形象与美誉度，提高物业信心 。 时间：10月份（暂定） 地点：万豪酒店内 体验式营销 关键举措1 ＋ 物业公司进驻售楼处，实行物业服务 目的：售楼处由未来物业管理公司进行服务，让客户提前感知，提升物业信心，增强项目预期。 1.人员及相关配备： 保安