精品--2011年宜兴恒生时代广场招商推广方案--商业地产策划推荐.ppt

运营调试阶段 2011年10月1日 ～2011年11月30日 企划 10月1日 开业庆典 10月1日—10月15日 运营过程中促销、宣传活动策划、 10月1日—11月30日 继续进行宣传，打造商业品牌，促进整体运营和后续招商 招商 2011年10月1日 ～2011年11月30日 做好后期客户服务 密切关注商家经营业绩、经营理念 对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整 引进新商家 达到整体70％以上 * 招商洽谈步骤 开局 摸底 报价 确立开局的谈判目标，创造一种适宜的谈判气氛。 谈判双方逐渐熟悉，分别讲述自己及对方的观点和立场，相互了解各自的期望。 双方提出具体的报价和交易条件。 磋商 谈判双方对报价和交易条件进行反复协商，双方各自做些让步，并获得一些利益。 成交 签约 双方就谈判的实质问题达成协议，业务成交。 以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书，谈判双方必须依照协议内容履行协议，合同一经签订就具有了法律效力。 * 小结 招商首先是“间谍战” 潜在商家有哪些，他们在哪里，作为招商人员要心里清楚，将不同商家划分开来。 招商其次是“遭遇战” 招商通常是“三步曲”，从初次接触---深入沟通---促成合作，不是说与商家沟通的次数越多越好，而是每次的沟通要有效率。 招商还要打“心理战” 知己知彼，百战不殆，潜在商家在想些什么，要些什么，招商人员在接触过程中多问，多听，不要急着表态。 * Part 6 招商政策推导 * 租金定位原则 一、租金定位依据： 1、商圈内可比租金 2、项目期望值 3、投资回报率 4、其他 二、租金定位一般商业规律 1、楼层越高，租金越低。（各楼层的租金是按照一定的楼层系数呈变化状态的） 2、外铺租金高于内铺。 3、项目局部交通要道上的外铺租金高于其他位置。 4、各楼层上下口、主通道高于其他位置。 5、较小面积商铺租金高于特大面积商铺租金。 6、大众化品牌铺位租金高于知名品牌租金。 7、门面宽与进深比大的商铺高于门面宽与进深比小的商铺。 8、其他 * 项目租金及物业费测算 一、项目售价及按7%回报租金 一层外街均价12000元∕㎡，以7%回报，租金为2.3元∕㎡∕天 一层内街均价7200元∕㎡，以7%回报，租金为1.4元∕㎡∕天 餐饮街均价6200元∕㎡，以7%回报，租金为1.2元∕㎡∕天 二层均价6200元∕㎡，以7%回报，租金1.2元∕㎡∕天 三层均价5400元∕㎡，以7%回报，租金1元∕㎡∕天 四层均价5000元∕㎡，以7%回报，租金0.95元∕㎡∕天 二、市场租金 官林主街租金在1元∕㎡∕天―2.5元∕㎡∕天,（官林主街为底商） 三、项目租金（项目得房率初步定在60%左右） 根据项目回报及市场租金，拟定项目租金为： 一层外街平均租金2元∕㎡∕天 内街平均租金1.5∕元∕㎡天 餐饮街平均租金1.2∕元∕㎡天 二层平均租金1.2元∕㎡∕天 三层平均租金1.1元∕㎡∕天 四层平均租金1元∕㎡∕天 四、物业费暂定10元∕㎡∕月 * 各业态联营扣点 目前无锡市中山路商场的商场扣点在25%—30%之间，本项目由于经济区域、引进品牌和运营阶段等因素的制约，扣点要低于这个指数。根据整体租金测算原则推导，以下扣点标准可供参考。 一、女装男装品牌：知名品牌在15%左右，大众品牌为15%—20% 二、鞋类：15%-20%区间。 三、针织：15%-20%区间。 四、商场日化（化妆品）：15%-20%区间。 五、箱包：18%-20%区间。 六、首饰：15%左右 七、钟表：15%-18%区间。 * 各业态合作期限及租赁租金增幅 一、餐饮 租期：5年，免租期3-6个月（含装修期） 第一、二、三年租金不变，从第四年开始每年在上年度的基础上递增5-10% 二、娱乐 租期：5年-8年，免租期3-6月（含装修期） 第一、二、三年租金不变，从第四年开始每年在上年度的基础上递增5-10% 三、超市 租期：10-15年，免租期6-12个月（含装修期、备货陈列期） 第一、二、三年租金不变，从第四年开始每年在上年度的基础上递增5-10% 四、服装服饰、鞋帽箱包、化妆品、首饰及其他百货类 租期：1-3年，免租期3个月（含装修期） 第一、二年租金不变，第三年在第二年的基础上递增5-10% 五、各业态联营合作期限同上。 备注：以上为招商人员在招商过程中与商户洽谈的一般约定标准，主力店、次主力店及其他知名商户的租赁期与免租期若超出以上范畴须总经理最后核准执行。 * 招商优惠政策建议 租金原则上采取半年一交，押金为三个月租金，餐饮、娱乐类一次性缴纳一年租金的，租金可享受9.5折优惠。 主力店、次主力店以外的品牌商家，4月30日前签约进驻可免一个月物业管理费。 与官林镇政府沟通，获得一定的税费减