重庆市房地产开发项目全程建设流程精选.doc

第一章 重庆市房地产开发项目全程建设流程 基本建设 程序 序号 基本建设程序 细化 工作内容 办理部门 一、 可行性研究阶段 1 市场研究、开发场地选择 房地产开发公司收集国民经济发展规划、区域经济发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划等资料，进行房地产市场调查、资源调查和分析，寻求投资机会，对有投资意向的项目进行研究、筛选、分析、预测；进行选址研究编制项目建议书向计委申报立项计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，申办开发地块地质灾害危险性初审申请确定规划设计条件按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见规划局审查后下规划条件到规划局领设计方案送审书修改后送规委审图规委召开市政协调会出市政会议纪要10万㎡则须申报修建性详细规划设计方案审批建设用地规划许可证测绘院钉桩成果给设计人 规划局、市勘测院、国土、环保、消防、人防、防雷、文物、绿化等部门 （2）申请土地开发使用权：土地（使用权）购置（或出让）申请→国土局及市政府批准→土地招拍挂（含协议出让）或农地征用→签订《国有土地使用权转让合同》→建委备案，领取《房地产开发项目手册》→ 评估项目建设用地地价交纳到地政部门办理取得土地使用证地政部门审查安置方案发拆迁许可证动迁会及拆迁安置场地三通一平，到园局申请伐树许可证了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案煤气、道路、上下水改路到供电局业扩处申请用电报表，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。初步设计审批人防教委防雷消防绿化环保综合管网审批初设审定施工图审批人防消防防雷环保办理市政手续4万㎡以上须报市建委审查）。 （2）初设审定后，到计委申请下达年度计划计划下达后，领取批文及固定资产投资许可证。办理施工许可证 （2）办理监理招标、施工招标手续（招标代理、招标文件内部审查、公示、编制和审查标底、投标、开标、评标、中标等），确定监理、施工队伍及材料设备供应商，签订合同→房地产开发正式项目表备案→安监、质监登记备案→交纳相关费用（交劳保基金→交散装水泥基金→交合同印花税→交新型墙体材料保证金→交工程定额测定费）→办理市政手续、配套手续（如报装上下水、道路、燃气、供电、渣土外运；淤泥排放证；卫生许可证；树木移栽、砍伐手续等）→办理施工许可证→提交开工报告。 招标办、建设工程交易中心、建委建管总站、市政、卫生防疫、园林、自来水公司、供电局、燃气公司等 （3）预售办理：制作营销策划资料→报价小组审查→商品房预售方案→办理预售申请、登记→领取《商品房预售许可证》→建委、物价局下文批价→进行销售。 建委、物价局、房屋交易中心 三、 工程建设 实施阶段 11 工程施工准备 施工场地“六通一平”；施工图纸及资料准备；设备订购；临时用地或临时占道手续办理；确定水准点与坐标控制点，进行现场校验；图纸会审、设计交底；施工方案等。 开发公司、施工单位 12 工程施工 成立项目部（目标分解、任务分工）→熟悉施工图及概预算、熟悉招投标文件和各类合同、了解报建文件→编制资金使用计划→审核监理规划、细则，审核施工组织措施、安全质量措施等，审核分包单位资质→技术会审→场地管线探测、施工放线、搭设临时设施和施工水电安装等→第一次工地会议及现场技术交底→批准开工报告→工程开工实施（土方工程、地基与基础工程、主体结构、屋面工程、建筑装饰装修工程、建筑给排水及采暖工程、建筑电气工程、建筑通风与空调工程、智能建筑工程、电梯工程等），对工程进行质量、进度、成本、投资控制，进行人员、资金、设备、合同管理，协调关系等→施工及验收→室外工程施工（化粪池施工，小区道路、绿化施工）→配套工程施工→编制竣工验收资料。 施工单位、建设单位、监理单位等 四、 项目销售及竣工验收阶段 13 生产准备 原材料、生产设备、能源、动力、人员培训等准备→试运行。 建设单位 14 工程竣工验收、工程档案归档 塔吊、脚手架拆除→竣工面积实测、复测→申请竣工验收→单位工程质量预验收→节能、分户验收等专项验收→消防、人防、环保、防疫、防雷、绿化等专业验收→规划验收→水、电、气、通信等配套设施验收→竣工档案验收→单位工程竣工验收（综合验收）→市政基础设施竣工验收→单项工程竣工验收（同时办理大确权）→室内五项检测。 建设单位、规划局、档案馆 15 销售许可办理 申办《销售许可证》→填写完成《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等→商品房销售及按揭办理→物业招标→签订前期物业管理合同。 建委、建设单位、银行 16 工程结算 工程结算→综合测绘→施工单位退场。 建设、施工单位 17 工