长沙金洲项目前期营销思路（生态田园农家风情旅游休闲度假村）精选.ppt

体验造势 体验造势 “人民大庄园”忆苦思甜回忆： 关键举措7 感情造势 湖南为毛泽东故乡，长沙客户以“伟人情结” 豪宅客户比较关心下一代的教育成长 借忆苦思甜活动的形式，提供一个教育孩子的机会，给孩子讲讲过去的故事 活动注意点： 文革的历史在很多客户心里，不是一段很愿意回顾的历史，所以在试图重现当年的一些场景的时候，要注意把握分寸，挑选一些积极向上的东西进行展示 此类活动要搞得好，人气很重要，如果客户量不大，举办此类活动有一定难度，人多才有氛围 注意匹配目标客户群与那个年代的历史，有些客户太年轻，没有经历过那段历史，所以比较难有共鸣 保守起见的话，不妨把参与活动的客户的年龄设定得年轻一些 永久牌自行车 小人书 当年人手一本的红宝书 体现时代感的包装元素 搪瓷缸 军用水壶 书包 现场活动 1、毛泽东诗词 2、山西剪窗花 3、包饺子 4、客户即兴挥毫 形象策略 展示策略 推广策略 客户策略 价格策略 策略分解 营销策略 产品策略 高性价比 买房送地 大独栋别墅产品树形象， 小独栋别墅产品以高附加值及性价比实现高回现 小独栋：通过增大赠送面积（夹层利用、露台、花园）、2层采光创新、灰空间利用以增加别墅体量等来提高附加值 大独栋：通过大赠送面积、景观面完美结合、功能房完善、豪宅尺寸打造标杆产品，树立高端形象 夹层 花园 后院 买房送地——居者有其地：向业主赠送1-3亩的庄园用地，提升产品附加值 形象策略 展示策略 推广策略 客户策略 价格策略 策略分解 营销策略 产品策略 客户策略一：通过政策手段，转变政府的资金奖励为别墅奖励，寻找首批“代言项目”客户 操作主体 长沙市政府 别墅奖励高端人才 别墅奖励突出贡献企业 产业基地补贴别墅会所 别墅奖励大型落户企业 政府参股酒店别墅 长沙市政府 长沙市政府 长沙市政府 宁乡县政府 奖励别墅类型 小独栋为主 定制别墅为主 定制别墅会所 别墅式产权酒店 别墅式产权酒店 奖励资金来源 高端人才奖励资金3000万 长沙市财政专项资金 长沙市财政专项资金 宁乡县财政专项资金 高端人才奖励资金3000万 预计消化量 20-25栋 \取决于政策力度 \取决于政府态度 \取决于政策力度 2-3栋 客户策略二：以宁乡本地客户为突破口。通过宁乡县政府关系锁定私企老板及主要机关单位，拜访推介邀约体验 操作要点： 1、通过关系获得宁乡县政府支持，提供目标客户群聚居地或工作场所并进行引介，找准客户 2、上门拜访或以巡展形式向客户推介项目 3、摸清客户喜好，现场举办活动，以政府名义邀约客户上门参加 4、会所免费向客户开放，提供场地予目标客户单位举办活动 客户策略三：向麓南含浦板块、望城市府板块扩展，迅速扩大项目影响力，扩大客户面 操作要点： 1、通过活动营销、事件营销，迅速扩大项目知名度 2、通体验营销（“理想1号周末游”等）、现场展示打动客户 3、会所向客户开放，接待政府部门、机关单位、企业等 客户策略四：将客户面扩大至全市及周边县市 形象策略 展示策略 推广策略 客户策略 价格策略 策略分解 营销策略 产品策略 小独栋：以低总价、高性价比吸引客户，快速促进成交，回笼资金 大独栋：以高总价、高标准展示树立价格标杆，提升项目形象 世联地产 2009 08 15 You enjoy. We serve. 谢谢聆听！ 附：世联联动资源 北京|天津资源 资源利用：充分整合世联内部高端住宅、估价金融客户资源； 1.北京世联成立近8年，在北京乃至环渤海区域均有城市一线豪宅销售经验，掌握大量的高端豪宅客户资源 2.北京世联估价业务占有个人物业评估市场的50%，与20余家市场主流银行密切合作，有丰富的银行高端客户资源渠道； 推广方式：——利用世联高端豪宅客户资源，以及世联渠道资源，针对清华EMBA/长江商学院总裁班展开活动推广 活动形式——推介酒会/私家盛宴 针对世联北京高端企业领袖资源（清华EMBA/长江商学院）进行挖掘，通过客户渠道进行针对性推介 同时还可利用清华EMBA/长江商学院校友会资源，在北京-四川展开推广联动 户外展点主要展示社会主义新农村实际建设成果 参观站点可设置乡村文化展示区、乡村别墅居住区等项目 延伸：社会主义新农村展厅（户外展点） 新机制 新形像 新文化 新生活 * 会所功能三：会议接待 功能： 服务于长株潭公司的中小型会议 企业年会等 设计要点： 采用现代中式风格、风格简约 设置200人左右的大会议室，并可随意分割成若干小型会议室 放置位置 会所二楼 * 会所功能四：临时性居住 功能： 会议接待 设计要点： 采用中式风格 客房设计做到简约大方 规模： 约25间标准客房 放置位置： 会所三楼 * 会所功能五——休闲娱乐配套：茶馆、咖啡厅、中西餐厅等 餐饮配套，主要设置茶馆、咖啡馆、中餐厅和西餐厅 设