青岛市城阳区房地产市场调查分析报告精选.doc

青岛市城阳区房地产市场调查分析报告 城阳概述： 城阳，地处青岛市北部，距青岛市中心25公里，东依崂山，西临胶州湾，是青岛市外贸出口加工基地和唯一的国家级星火技术密集区；城阳区是青岛“三点布局、一线展开，组团发展”的核心区域之一，素有青岛门户之称，是进出青岛的北大门。内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。 城阳，立足自身优势，确立并积极实施了农业现代化、农村工业化和农村城市化战略，特别抓住中国加入世贸组织和2008年奥运会扬帆青岛的历史性机遇，突出“经济国际化、城市园林化、社会现代化”三大重点，保持了经济社会的超常规、跨越式发展势头，财政总收入跃居全省县市区首位，外贸出口连续七年名列全省县市区第一，综合经济实力跨入全省十强。 一、青岛城阳区经济及社会发展调查 1、宏观经济调查： 　城阳区是山东省经济发展的高增长地区之一。2004年，全区实现国内生产总值249.5亿元，同比增长22.6%；财税总收入（不含海关税）完成21.2亿元，同比增长21.8%；辖区内地方财政一般预算收入（含出口退税）达到10.1亿元，按可比口径增长30.7％，按省口径达到8.5亿元，增长49.9％，增幅列全市第一位；全社会固定资产投资完成120亿元，同比增长50.8%；其中生产性固定资产投资达到85亿元，增长42.7％；人均国内生产总值达到6242美元；农民人均纯收入达到5208元，增长8.2％。 城阳区重点引进体现土地单位面积投资强度、可持续发展战略、税收潜力、出口创汇规模、吸纳社会劳动力就业的项目，努力在提升引进项目质量、提高土地集约化利用水平、加快项目开工建设上狠下功夫。2004年实际利用外资达到5.5亿美元，增长71％；实际利用内资达到57.3亿元，增长22％。其中引进投资过千万美元的项目30个，过亿元的项目20个，世界500强项目5个。特别注重提高资金到位率、开工建设率和投产达产率，新开工内外资项目216个，投产项目285个，其中投资500万美元以上的外资项目开工26个、投产12个，投资5000万元以上的内资项目开工54个、投产14个，培植了一批新的经济增长点。全年外贸进出口总额完成43亿美元，增长30.9％，其中出口完成26.27亿美元，增长31％，继续保持山东省第一位。出口过千万美元的企业达到47家。机电产品占全区出口总额的比重达到37.2％。 城阳区工业经济蓬勃发展，初步形成了以电器机械、纺织服装、化工橡胶、食品饮料、新材料、海洋生物医药、电子信息等七大行业为主体的工业体系。 第三产业已形成市场流通、房地产开发、交通运输、仓储并举的发展格局。金融体系完善，形成了中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、华夏银行、交通银行、农业信用社以及保险、信托等多种金融机构并存的金融体系。 青岛城阳区GDP总值增长表： 从上表可知道，青岛市城阳区的GDP总值在不断的上涨，经济正处在快速的发展中，年增长幅度在10%以上，而且城阳区良好的区位优势和投资环境，也势必带来城阳经济的快速增长，在青岛及其周边市区房产市场竞争愈演愈烈的同时，这无疑增强了城阳在区域内的市场竞争力。 城阳社会消费品零售总额年度总表： 年份 零售总额（亿元） 涨跌比例 2001年 15.58 12.12% 2002年 19.72 12.66% 2003年 29.7 15.06% 2004年 45.2 15.21% 从表中可知，城阳地区年度社会消费品零售总额不断上涨，年增长幅度在12%以上，商品交易日益频繁。表明城阳地区经济发展迅速，人民生活水平不断提高，这为房地产开发提供良好的市场基础和社会环境。 城镇居民房地产业（）房地产市场规范，目前城区内和各村开发的房屋办理房产证另外，买卖、出租、抵押等现象，也为今后房地产市场的健康发展。 通过对城阳区房地产市场的调查了解，目前城阳区房地产市场以商品住宅为主。现就住宅市场的现状，进行如下分析。 1、住宅市场现状和分析 通过对城阳区房地产市场调查了解，我们认为，目前城阳区商品住宅市场的楼盘品质、地产包装通过青岛地区的带动和一些专业代理公司的进驻经营取得长足的发长，但是发展水平及开发品质相对于青岛，仍处于较低的发展层面，存在较大的发展空间，下面我们从四个方面对本次调研进行论述。 （1） 开发规模较小，档次较低 目前城阳区城区内房地产开发企业大多属于当地本土企业，受开发经验、企业实力以及眼界等诸多方面的影响，这些企业开发的商品住宅小区体量普遍较小，大规模的住宅社区寥寥无几，社区内应有的生活配套建筑（如：会所、超市、幼儿园等）不太完善，除加洲枫景、瑞麟公馆等少数几个中高档楼盘外，大多