2008年_邵阳景秀江南世家项目项目定位及商业策划报告40p.docVIP

名 称： 邵阳景秀·江南世家项目 致(TO)： 邵阳景秀房地产开发有限公司 收件人： 周总、张总、石总 发件人： 导航郅业景秀·江南世家项目组 日 期： 2008-08-12 主 题： 080812景秀·江南世家项目定位及商业策划报告 邵阳景秀房地产开发有限公司 —项目定位及商业策划报告— 湖南导航郅业房地产运营有限公司 二零零八年八月 目 录 前言……………………………………………………………………………………3 第一部分：项目发展战略……………………………………………………………4 一、战略思考…………………………………………………………………………4 二、开发定位模式……………………………………………………………………13 三、项目开发推广理念………………………………………………………………14 第二部分：项目商业定位……………………………………………………………21 一、江南世家三期商业体态市场定位………………………………………………21 二、江南世家商业形象定位…………………………………………………………21 三、江南世家目标消费群定位………………………………………………………21 四、江南世家三期居住理念定位……………………………………………………22 第三部分：项目产品优化建议………………………………………………………23 一、江南世家三期商业体态产品优化理念…………………………………………23 二、总体规划概念优化定位…………………………………………………………24 三、江南世家项目建筑概念优化建议………………………………………………25 四、江南世家项目户型概念优化建议………………………………………………26五、江南世家园林概念优化建议……………………………………………………26 六、商业概念优化建议………………………………………………………………32 七、智能化优化建议…………………………………………………………………34 第四部分：销售节奏建议……………………………………………………………37 一、商业楼体销售周期………………………………………………………………37 二、先期销售房源建议………………………………………………………………37 三、三期商业项目前期销售节奏控制要点…………………………………………38 结 语………………………………………………………………………………39 前 言 本次策划报告，我们将在充分调研和沟通的基础上，从市场现状入手，挖掘项目运作的几大瓶颈问题，确定项目运营过程中营销、推广的策略方向，提供下阶段基本工作思路，供贵方决策参考。 房地产的开发运作具有两个鲜明的特征： 一是地域性，异地再成功的项目也不可能完全复制； 二是时效性，再先进的策略也需及时执行落实。 因此，在策略沟通的同时，协助贵方在邵阳这场没有硝烟的战场上，于千军万马之中，开辟一条黄金走廊，实现“三赢”和项目价值最大化。  第一部分：项目发展战略 一、战略思考 一）从市场环境角度思考 1、市场简析 邵阳处于城市建设的新区，房地产将迈向更成熟化、更市场化的方向。大盘云集，品质提升，供应量大，产品类型丰富，作为经济支柱产业，邵阳房地产业正面临着一次行业洗牌，房地产市场竞争将越来越激烈。 重点项目建设，社会经济发展增长 重点项目建设继续推进。全市重点工程建设项目74个，完成投资55.21亿元，同比增加8.38亿元，增长17.9%。今年上半年实现GDP210.39亿元，同比增长11.8%，增速比同期加快0.3个百分点，呈现稳步增长逐渐拉升的发展势头。 城市规划加快，推动房地产市场 一批对全市经济和社会发展起重要推动作用的省、市重点工程项目施工进展较快，如邵永高速公路、筱溪电站、晒谷滩电站、火车站站前开发区、邵阳大道中段、湘窖酒业万吨曲酒生产基地、白马工业基地路网等工程都取得重大进展。由于政府的加大力度建设，稳定上升的局面，市民居住需求也进一步提高，加上外来投资力量的融入，更加加快了邵阳房地产的发展趋势。 国家宏观政策调控 今年以来，全市认真执行国家宏观调控政策，进一步调整投资结构、提高投资效益，促进项目建设。全市固定资产投资呈快速增长的态势。 城市居民生活水平提高 城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇居民人均可支配收入8742元，比上年增长10.5%；城镇居民人均消费支出7102元，增长7.6%；居民居住条件继续改善，城市人均住房使用面积28.10平方米。从宏观市场来看，邵阳经济市