2009年_江苏中茵昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告70p.docVIP

江苏中茵置业有限公司 昆山市‘中茵世贸广场’项目 可行性研究报告 二○○九年三月  关于报告的说明 本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和项目基本的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议： 1.由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。 2.本报告只是投资方案中筛选的一个，认为是最优方案，如条件允许（如市场调研进一步加深），不排除有更优的方案出现。 3.本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售和租赁价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产地产市场的供求关系和未来几年昆山的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除了密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。 4.建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。 目 录 第一部分 项目概况及背景 ５ 1.1项目背景 ５ 1.1.1 项目所在地 ５ 1.1.2 项目竞价取得 ６ 1.2项目开发手续介绍 ６ 1.3 开发商及介绍 ６ 1.3.1开发商名称 ６ 1.3.2开发商简介 ７ 1.4 项目建设规模及内容 ７ 第二部分 项目投资环境及市场调研 ８ 2.1中国房地产市场宏观分析 ８ 2.1.1全国宏观经济 ８ 2.1.2房地产行业简要分析 １１ 2.2房地产行业政策 １５ 2.2.1金融信贷政策 １５ 2.2.2 土地政策 １６ 2.2.3 税收政策 １８ 2.2.4 保障性住房政策 １９ 2.2.5外资政策 ２０ 2.2.6政策分析 ２１ 2.3 昆山市区域房地产市场分析 ２４ 2.3.1 昆山市概况 ２４ 2.3.2 昆山宏观经济概况 ２５ 2.3.3 昆山房地产市场概况 ２８ 第三部分 项目分析及评价 ４９ 3.1 项目的综合评析 ４９ 3.1.1项目区域分析 ４９ 3.1.2 中茵世贸广场地块区域价值分析 ４９ 3.2 项目SWOT分析 ５０ 3.2.1写字楼市场SWOT分析 ５０ 3.2.2酒店市场SWOT分析 ５１ 第四部分 目标市场定位及产品定位 ５２ 4.1定位依据 ５２ 4.1.1 全局定位依据 ５２ 4.1.2 差异化策略 ５２ 4.1.3 可持续发展策略 ５３ 4.1.4 价值提升策略 ５３ 4.2 写字楼定位 ５４ 4．2．1 形象与功能定位 ５４ 4．2．2 定位依据 ５４ 4．2．3 技术系统定位 ５４ 4．2．4 体量价格定位 ５５ 4.3酒店定位 ５５ 4．3．1形象及功能定位 ５５ 4. 3. 2 定位依据 ５６ 4. 3. 3 体量及价格定位 ５６ 4.4商业部分定位 ５６ 4．4．1功能及形象定位 ５６ 4．4．2 定位依据 ５６ 4．4．3 体量及租赁价格定位 ５６ 4．4．4 销售价格定位 ５７ 第五部分 建设方式与内容说明 ５８ 5.1 建设内容 ５８ 5.2 建设方式 ６０ 5.3实施计划 ６０ 第六部分 收入预测及盈利分析 ６１ 6．1项目总成本 ６１ 6．2本项目总收入 ６２ 6.2.1本项目各功能面积组合（单位：平方米） ６２ 6.2.2本项目总销售额 ６３ 6.2.3本项目总租赁额 ６３ 6.2.4本项目经营收入 ６３ 6.2.5本项目投资回报概算 ６３ 第七部分 项目风险防范 ６４ 7.1 项目开发风险防范 ６４ 7.1.1 项目开发风险 ６４ 7.1.2 项目开发风险防范 ６４ 7.2 项目筹资风险防范 ６４ 7.2.1 项目筹资风险 ６４ 7.2.2 项目筹资风险防范 ６５ 7.3 项目政策风险防范 ６５ 7.3.1 项目政策风险 ６５ 7.3.1 项目政策风险防范 ６５ 7.4 工程质量风险防范 ６６ 7.4.1 工程质量风险 ６６ 7.5.2 工程质量风险防范 ６６ 7.6合作和合资的风险防范 ６６ 7.6.1 合作和合资的风险 ６６ 7.6.2 合作和合资的风险防范 ６７ 7.7 项目其他主要问题的解决 ６７ 7.7.1营销管理 ６７ 7.7.2工期 ６７ 7.7.3 投资决策 ６７ 第八部分 项目可行性结论 ６８ 8.1 概述 ６８ 8.2项目经济效益评价 ６８ 8.3 项目社会效益评价 ６８ 8.4 项目环境效益评价 ６９ 8.5 可行性研究结论 ７０