武汉市2007年度地价状况分析报告.doc

武汉市2007年度地价状况分析报告 ? ? 武汉市2007年度地价状况分析报告 ? 一、城市地价水平及变化趋势 1、整体地价水平与整体变化趋势 2007年武汉市土地市场热度不减，中心城区土地有形市场全年共完成58宗地的交易，比2006年的49宗增加9宗。各用途土地供地中以兼容用地和居住用地为主。居住用地和兼容用地的供应量都是四年来的最高，这是国家各项宏观调控措施实施的结果。2007年全市综合平均地价水平为1564.61元/平方米，比2006年增长7.83%，其中商业用地地价2625.96元/平方米，增幅9.05%；住宅用地地价1390.14元/平方米，增幅7.35%；工业用地地价677.73元/平方米，增幅4.43%。总的来说，07年整体地价相比06年增幅不大，变化不显著。其具体情况如表1所示： 表1??? 2007年各类用地价格表????? 单位：元/平方米 土地用途 2006年 2007年 增? 加 涨? 幅 ? 综合用地 1415 1564.61 149.61 7.83% 商业用地 2408 2625.96 217.96 9.05% 住宅用地 1295 1390.14 95.14 7.35% 工业用地 649 677.73 28.73 4.43% 2、不同区域地价水平与变化趋势 不同的区域因素和个别因素对地价会产生不同的影响。因而2007年武汉市具有良好条件（便利的交通条件、完善的基础设施条件等）的中心城区地价依然明显高于城市郊区的地价。不过，随着城市规模的扩展，郊区基础设施状况的改善，郊区的地价有进一步上升的可能。 武汉三镇中区位条件最好的汉口地区地价仍然是最高的。这与其商业、金融业聚集的中心城区的地位是相匹配的。条件居中的武昌地区地价也一直居中；汉阳地区由于逐渐改善的区位条件带来了良好的发展前景，现阶段地价虽然在三镇中排在最后，但其上升的可能性会随着武汉市的城市化进程和规划建设不断扩大。 二、城市地价与房价对比分析 1、地价与房价比值分析 根据《亿房2007武汉房地产数据分析报告》，2007年全市商品住房价格为4685.32元/平方米，与2006年相比，上涨了1063.12元/平方米，涨幅达29.35%，上涨幅度为历年来最高；全市商铺价格为7859.87元/平方米，与去年同期相比增加了11.97%；2007年写字楼价格为5698.97元/平方米，与去年同期相比增加了20.66%。而2007年全市综合平均地价水平比2006年增长7.83%，其中商业用地地价增幅为9.05%，住宅用地地价增幅为7.35%，地价的增长率远比房价的增长率低，涨幅不到房价涨幅的三分之一。地价和房价实际上是属于两个市场，对于地价，我们土地市场供给是政府主导，需求者主要是开发商；而对于房价，房屋消费者，是第二级的消费者，房屋的供给者是开发商，消费者、需求者是直接的房屋消费者。如果把这两个市场分开看以后，发现地价和房价是有不同的影响因素造成的，在两个市场当中有不同的供需平衡关系。土地的价格应由土地的产出价值所决定，应是房价拉动地价的增长，而不应是地价决定房价的增长。因为当地价过高，房屋的市场价格让开发商无利可图时，就不会购买高价土地，并用“看不见的手”强迫土地的价格下降。 2、地价变化率与房价变化率比较 武汉市地价水平和房价水平总体上均有上涨，但地价增长幅度明显低于房价增长幅度。2007年武汉市地价综合水平值为1564.61元/平方米，其中，商业地价水平值为2625.96元/平方米，住宅地价水平值为1390.14元/平方米，工业地价水平值为677.73元/平方米。与2006年度相比地价综合增长率（平均水平）为7.83%。其中，商业用地地价平均增长率为9.05%，居住用地地价平均增长率为7.35%，工业用地地价平均增长率为4.43%。2007年，全市商品住房价格为4685.32元/平方米，与2006年相比，上涨了1063.12元/平方米，涨幅达29.35%，这一增幅较上年提高了21.09个百分点，上涨幅度为历年来最高。 均价最高的片区为汉口中心区，平均价格为5581.62 元/平方米，其次是武昌中心区，平均价格为5480.76元/平方米。价格最低的区域为沌口片区，平均价格为3610.95元/平方米。2007年，全市二手住房价格为3594.48元/平方米，与2006年相比，上涨了1131.74元/平方米，涨幅达45.95%，价格涨幅同比上升36个百分点。 通过对比分析可以看出，地价在房价中所占的比例是有限的，地价稳中有升的速度低于房价上涨的速度。地价与房价有关联，但并非线性关系，就是说地价上涨，房价并不一定随之上涨；降低地价，房价也不一定随之下降。房价高低由市场供求关系决定，房价的上涨是综合性因素，最主要是需求引起的。近年来武汉房价保持稳